Arrendamiento de Bienes Raíces

Las leyes que regulan el contrato de arriendo de bienes raíces se encuentran repartidas en distintos cuerpos legales que se ordenan de la siguiente manera.

Normas especiales concernientes al arrendamiento de bienes raíces.

Si bien por razones metodológicas, hemos aludido a la Ley N° 18.101 y al Decreto Ley N° 993, comparando sus disposiciones con las del Código Civil, conviene precisar el ámbito de aplicación de estos cuerpos legales y los aspectos más relevantes de sus normas, salvo aquellos que hemos mencionado en las páginas que anteceden, teniendo presente además que sus preceptos constituyen derecho especial, frente a las normas del Código Civil.

Normativa aplicable al arrendamiento de predios urbanos.

a.1) Ámbito de aplicación.

La Ley N° 18.101, del año 1982, fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos. Declara que se entiende por bienes raíces urbanos los ubicados dentro del radio urbano respectivo, aunque se advierte que la ley se aplicará también a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea (art. 1).

a.2) Bienes raíces urbanos exceptuados de la regulación de la Ley N° 18.101.

Establece el art. 2° de la Ley N° 18.101, que sus normas no se aplicarán a los siguientes bienes raíces urbanos:

Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación;
Inmuebles fiscales;
Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo;
Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje;
Estacionamientos de automóviles y vehículos; y
inmuebles arrendados con promesa de compraventa, conforme al sistema establecido por la Ley N° 19.281. Se trata de las viviendas respecto de las cuales se celebró un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, financiado a través del sistema de cuentas de ahorro metódico, regulado por la citada ley (se trata del comúnmente llamado "leasing para la vivienda").

Se desprende del listado anterior, que las normas de la Ley N° 18.101 son aplicables al arrendamiento de inmuebles destinados a la "casa-habitación" o vivienda, oficinas, restaurantes, casas de eventos, establecimientos industriales y comerciales, etc.

Respecto a los establecimientos comerciales, es interesante aludir al llamado derecho de llaves, que suele incluirse en el contrato, fijando una renta por él. La ley no lo define, siendo una costumbre mercantil. Al respecto, señala un fallo de la Corte de Antofagasta de junio de 1992 que "El llamado "derecho de llaves" es una creación emanada de la costumbre comercial, la que ha consagrado por una reiterada praxis esta institución y ha considerado que los elementos tácticos que la integran son "el prestigio alcanzado por un establecimiento comercial, el volumen de ventas probables, la ubicación del local, la clientela que exista o pueda formarse o que pudiere aumentarse"; aspectos suyos que son más bien subjetivos y que, por ende, el propio arrendatario con la prudencia de un buen padre de familia debe valorar antes de aceptar el pago de ese derecho de llave y que no puede a posteriori alegar ignorancia o error en una decisión libremente consentida. El derecho de llave es el traspaso de un bien intangible a un arrendatario para que éste se apropie de él y con ello pueda valorar en mejor medida el probable éxito que tendrá una actividad comercial y pueda disminuir el riesgo de una desafortunada gestión comercial".

a.3) Inmuebles urbanos que no pueden darse en arrendamiento.

Como señala Carlos Ducci Claro, aquellos inmuebles en los que se construyen edificaciones, no pueden darse en arrendamiento, mientras éstas no concluyan y sean debidamente recibidas. Al efecto, dispone el inc. 1° del art. 145 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones: "Ninguna obra podrá ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepción definitiva parcial o total".

Por ende, mientras el propietario de la edificación nueva no cuente con la resolución municipal que apruebe la recepción final o parcial de las obras, no podrá arrendar el inmueble.

En caso de contravenir esta prohibición, se aplicará el artículo 20 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, conforme lo establece el inciso cuarto del art. 145: "Sin perjuicio de las multas que se contemplan en el artículo 20°, la infracción a lo dispuesto en el inciso primero de este artículo podrá sancionarse, además, con la inhabilidad de la obra, hasta que se obtenga su recepción, y el desalojo de los ocupantes, con el auxilio de la fuerza pública, que decretará el Alcalde, a petición del Director de Obras Municipales".

La multa a que se refiere el art. 20 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, "no será inferior a una ni superior a cien unidades tributarias mensuales".

Sin perjuicio de lo anterior, Ducci opina que en el evento de celebrarse un contrato de arrendamiento sobre un inmueble que aún no posea recepción definitiva parcial o total, la convención adolecería de un vicio de nulidad absoluta, por objeto ilícito, pues se habría infringido una norma prohibitiva.95

a.4) Inmuebles que sólo pueden arrendarse como viviendas.

Dos clases de inmuebles pueden arrendarse sólo como viviendas:

a.4.1. Inmuebles que fueron construidos para vivienda.

Conforme al inc. 2° del art. 145 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, ya citado, el inmueble que de acuerdo a la recepción final de las obras se construyó como vivienda, no puede arrendarse para darle un destino distinto, sea comercial, industrial, etc., a no ser que se cumplan los siguientes requisitos copulativos:

Que la respectiva Dirección de Obras autorice el cambio de destino;
Que el dueño del inmueble obtenga la aprobación de los planos; y
Que el dueño del inmueble pague los permisos correspondientes.

Con todo, el mismo art. 145, en su inc. 3°, contempla las siguientes excepciones, en las que la ley no considera que haya operado un cambio de destino de la vivienda y por ende no es necesario realizar gestión alguna ante la Dirección de Obras de la Comuna en que esté situado el predio. Son tales:

i.- Que se instale en el inmueble:

Pequeños comercios; o
Industrias artesanales.

ii. - Que se ejerza en el inmueble una actividad profesional.

En ambos casos, debe subsistir sin embargo, como destinación principal del inmueble, la habitacional. Se subentiende que el propietario podría entonces arrendar una parte no principal del inmueble, para realizar en ella las actividades descritas.

a.4.2. Inmuebles correspondientes a "viviendas económicas".

Las "viviendas económicas" también deben destinarse sólo a fines habitacionales, incluyendo por ende el arrendamiento de las mismas. Las "viviendas económicas", según el art. 162 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, no pueden tener una superficie superior a ciento cuarenta metros cuadrados. Se consideran "viviendas económicas", los siguientes inmuebles:

i.- Las construidas al amparo de lo dispuesto en el Decreto con Fuerza de Ley N° Dos de 1959;

ii.- Las construidas por las antiguas Corporaciones de la Vivienda, Habitacionales o de Mejoramiento Urbano y por el Servicio de Vivienda y Urbanización.

iii.- Tratándose de las viviendas adquiridas mediante el sistema de Subsidio Habitacional, que hoy entrega el Servicio de Vivienda y Urbanización98: para estos inmuebles, rige además una prohibición legal, que impide enajenarlos, antes que haya transcurrido un plazo de cinco años, contados desde la fecha de la inscripción de la prohibición correspondiente, en el Conservador de Bienes Raíces. Por el mismo plazo de cinco años, regirán las siguientes restricciones:

No podrá dársele a la vivienda, otro destino que no sea habitacional;
No podrá destinarse a vivienda de recreación o veraneo.

No se considerará sin embargo como cambio de destino:

La instalación en la vivienda de un pequeño taller artesanal;
La instalación en la vivienda de un pequeño comercio; o
El ejercicio de una actividad profesional.

En los tres casos anteriores, será necesario que subsista su principal destinación habitacional. La prohibición de enajenar y las restricciones de uso o destino, caducan automáticamente de pleno derecho, transcurrido que sea el plazo citado. Por ende, colegimos que podrían arrendarse las viviendas adquiridas con subsidio habitacional, dentro de los cinco años contados desde la inscripción de la prohibición, siempre que nos enmarquemos en alguno de los tres casos antes mencionados. Después de cumplido el plazo, podrían arrendarse para otros fines (sólo comercial o profesional, por ejemplo), pero siempre y cuando la respectiva Dirección de Obras Municipales autorice el cambio de uso del inmueble.

Por su parte, prescribe asimismo el inc. 5° del art. 162 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que en las "viviendas económicas" podrá también instalarse un pequeño comercio (sin que el inmueble pierda las franquicias que le confiere el Decreto con Fuerza de Ley número Dos de 1959), siempre que su principal destino subsista como habitacional. A su vez, el inciso 6° establece que en las "viviendas económicas" podrá consultarse el funcionamiento de pequeños talleres artesanales o el ejercicio de una actividad profesional, si su principal destino subsiste como habitacional. Como puede observarse, rigen las mismas excepciones señaladas a propósito de los inmuebles que han sido construidos para viviendas, de manera que no habría inconveniente en celebrar contratos de arrendamiento sobre "viviendas económicas", siempre y cuando se cumplan los presupuestos enunciados.

Con todo, se contempla en el inc. 5° del art. 162 una importante limitación: en las "viviendas económicas" no podrán instalarse comercios que tengan por objeto el expendio y/o venta de bebidas alcohólicas, el establecimiento de juegos electrónicos, salones de pool, juegos de azar, la exhibición de videos u otros que provoquen ruidos u olores molestos y demás cuyo giro esté prohibido por ordenanzas locales o municipales. Se concluye entonces que las "viviendas económicas" no pueden darse en arrendamiento para tales actividades comerciales, aunque ellas ocupen una parte del inmueble, por pequeña que sea.

El inciso final del art. 162, autoriza la instalación en la "vivienda económica" de un jardín infantil, sin que en este caso se exija que el establecimiento sea "pequeño" ni tampoco que el inmueble conserve su destino habitacional. Aún más, se advierte en la ley que el uso de una "vivienda económica" como jardín infantil, será incompatible con cualquier otro uso, sea habitacional, de pequeño comercio o para taller.

a.5) Arrendamiento de los bienes comunes, en el ámbito de la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria.

Como cuestión previa, cabe señalar que de conformidad al art. 2°, N° 3 de la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, son Bienes de dominio común:

i.- Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio (por ejemplo: terrenos de dominio común, cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes, estructuras, techumbres, instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques).

ii.- Aquellos que permitan a los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo (por ejemplo, terrenos de dominio común diferentes a los indicados en la letra a) precedente, circulaciones horizontales y verticales, terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de techo a la unidad del piso inferior, dependencias de servicio comunes, oficinas o dependencias destinadas al funcionamiento de la administración y a la habitación del personal);

iii.- Los terrenos y espacios de dominio común colindantes con una unidad del condominio, diferentes a los señalados en las letras a) y b) precedentes;

iv.- Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el esparcimiento comunes de los copropietarios; y

v.- Aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el Reglamento de Copropiedad o que los copropietarios determinen, siempre que no sean de aquellos a que se refieren las letras a), b) , c) y d) que anteceden.

Agrega la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, que no podrán dejar de ser de dominio común aquellos a que se refieren los tres primeros casos del N° 3 del art. 2°, mientras mantengan las características que determinan su clasificación en estas categorías.

Podrán enajenarse, darse en arrendamiento o gravarse, previo acuerdo de la asamblea de copropietarios, los bienes de dominio común a que se refieren las letras d) y e) del N° 3 del art. 2°, como asimismo los mencionados en las letras a), b) y c) del mismo precepto, cuando por circunstancias sobrevinientes dejen de tener las características señaladas en dichas letras a), b) y c). No obstante lo anterior, la asamblea de copropietarios podrá, aun cuando tales características se mantengan, acordar con los quórum exigidos por la ley, la enajenación de los bienes comunes a que se refiere la letra c) del número 3 del artículo 2°, sólo en favor de los copropietarios colindantes.

A los actos y contratos a que se refiere el párrafo anterior, comparecerá el administrador, si lo hubiere, y el Presidente del Comité de Administración, en representación de la asamblea de copropietarios. Los recursos provenientes de estos actos y contratos incrementarán el fondo común de reserva.

Si la enajenación implica la alteración en el número de unidades de un condominio, deberá modificarse el reglamento de copropiedad dejando constancia de los nuevos porcentajes de los derechos de los copropietarios sobre los bienes comunes.

Por su parte, el artículo 17° de la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, dispone que sólo podrán tratarse en sesiones extraordinarias de la asamblea de copropietarios, entre otras, la enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.

a.6) Procedimiento aplicable en los juicios relativos a los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos.

En lo que posiblemente constituya la modificación más trascendental incorporada por la Ley N° 19.866, se reemplazó el art. 8° de la Ley N° 18.101, simplificando de manera sustancial el procedimiento aplicable en los juicios derivados de los arrendamientos de predios urbanos. Estos juicios pueden ser de cinco clases, según se desprende del art. 7° de la ley:

Juicios de desahucio;
Juicios de restitución de la propiedad (por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo; o por extinción del derecho del arrendador);
Juicios de terminación de arrendamiento (por falta de pago de la renta o por haberse infringido otra obligación derivada del contrato);
Juicios de indemnización de perjuicios que intenten el arrendador o el arrendatario; y
Otros juicios que versen sobre las demás cuestiones derivadas de los contratos de arrendamiento de predios urbanos (por ejemplo, la demanda que podría interponer el arrendatario, a quien el arrendador le negó injustificadamente la autorización para abandonar el inmueble).

La más importante de las modificaciones procesales, dice relación a que ahora, por regla general, sólo se realizará una audiencia o comparendo, que incluirá la presentación de los medios de prueba, a diferencia de lo que establecía la ley antes de su reforma, en cuanto a que debían efectuarse dos comparendos, uno de avenimiento y contestación de la demanda, y otro de prueba.

Excepcionalmente, podrá llevarse a cabo un segundo o hasta un tercer comparendo, en los siguientes casos:

i.- Cuando en la audiencia de contestación de la demanda, el arrendatario, previamente requerido por el tribunal, informase de la existencia de subarrendatarios (inc. 3° del art. 11° de la ley);

ii.- Cuando en la audiencia de contestación de la demanda, el demandado hubiere deducido demanda reconvencional (Art. 8° N° 6 de la ley).

El nuevo procedimiento, que ahora está regulado por completo en la Ley N° 18.101, especialmente en su art. 8° (antes de la reforma, el procedimiento era el establecido por la Ley 18.101, y además por las reglas del juicio sumario, conforme a los artículos 680 a 692 del Código de Procedimiento Civil), puede sintetizarse en los siguientes términos: i.- El procedimiento será verbal, pero las partes podrán presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones formuladas (nótese que la ley exige una formalidad mínima en la presentación de la demanda, sea oral o escrita: sólo deben invocarse los hechos y formularse las peticiones pertinentes, e indicar los medios de prueba de que se valdrá la parte, sin perjuicio de cumplir con un requisito adicional, correspondiente a la prueba testifical, según indicaremos más adelante); se divisa en todo caso una dificultad práctica para los tribunales: destinar funcionarios que atiendan la presentación de demandas orales.

ii.- Deducida la demanda, citará el tribunal a la audiencia del quinto día hábil, después de la última notificación.

iii.- La notificación de la demanda se efectuará conforme al inc. 1° del art. 553 del Código de Procedimiento Civil; esta norma, aplicable a las querellas posesorias, dispone que la notificación de la demanda se efectuará en la forma dispuesta en el Título VI del Libro I del Código de Procedimiento Civil, vale decir, de acuerdo a lo que establecen los artículos 38 y siguientes (que regulan lo concerniente a las notificaciones de las resoluciones judiciales), pero con una importante salvedad: en el caso del art. 44, se hará la notificación en la forma prevista en el inc. 2°, esto es, entregando copia de la demanda a cualquiera persona adulta que se encuentre en el inmueble arrendado, y si nadie hubiere allí, o si por cualquier otra causa no es posible entregar dicha copia, se fijará en la puerta del inmueble un aviso, que incluya las menciones del citado art. 44, inc. 2° del Código de Procedimiento Civil. Aún más, se establece ahora en el art. 8° de la Ley N° 18.101, que se presumirá de pleno derecho (por ende, sin admitir prueba en contrario), para los efectos de lo dispuesto en el art. 44 del Código de Procedimiento Civil, que el domicilio del demandado es el correspondiente al inmueble arrendado.

iv.- Es importante consignar que para hacer oponible a los subarrendatarios lo obrado en los juicios de desahucio, de restitución o de terminación del arrendamiento por falta de pago de las rentas seguidos contra el arrendatario, así como también para hacerles oponible la respectiva sentencia (por lo demás, ellos también tienen interés en la subsistencia del contrato, cuando se pide su terminación por el no pago de las rentas), deberá notificárseles la demanda o deberán haberse apersonado al juicio (art. 11° de la ley). Con tal fin, distinguimos según si la demanda se notificó personalmente al arrendatario o de conformidad al art. 44 del Código de Procedimiento Civil, modificado por el art. 8° de la Ley N° 18.101:

i) Si la demanda se notifica personalmente, el ministro de fe, en el acto de notificación, requerirá de juramento al demandado acerca de la existencia o no de subarrendatarios; y en caso afirmativo, de sus nombres; el ministro de fe deberá dejar constancia escrita de la notificación a una persona adulta ocupante del inmueble;

ii) Si la demanda no hubiere sido notificada personalmente, el mismo requerimiento lo deberá hacer el tribunal en la audiencia respectiva de contestación, si concurriere el demandado; en el caso que éste informase de la existencia de subarrendatarios, se suspenderá la audiencia, ordenándose notificar a los subarrendatarios y se citará a una nueva audiencia, la que tendrá lugar una vez practicadas las notificaciones pertinentes o una vez que los subarrendatarios se hayan apersonado a la causa (en el último caso, nada dice la ley acerca de la oportunidad en que debe realizarse la nueva audiencia, de manera que colegimos que deberá solicitarla el demandante).

Cabe indicar que en cualquiera de los dos casos antes señalados, el arrendatario (o sea el subarrendador) que incurra en falsedad en la declaración, sea acerca de la existencia o no de subarrendatarios, sea acerca de sus nombres, será sancionado con multa, de una a sesenta Unidades de Fomento, que impondrá el juez que conozca del juicio (artículo 24° número uno de la ley). La misma multa se impondrá al arrendatario que siendo subarrendador, y habiendo percibido las rentas de subarriendo, no pagare la renta del arrendamiento al arrendador y a consecuencia de ello el subarrendatario fuese lanzado del inmueble (art. 24° N° 2 de la ley).

ii.- El demandante deberá indicar, en su demanda, los medios de prueba de que pretende valerse.

iii.- Si el demandante pretende valerse de la prueba testifical, deberá acompañar a su demanda la respectiva nómina de testigos, la que no podrá exceder de cuatro personas.

iv.- Si el demandado quiere valerse también de la prueba testifical, deberá presentar su nómina hasta antes de las 12.00 horas del día que preceda a la audiencia.

v.- La audiencia, que tendrá lugar sólo con la parte que asista, se efectuará conforme al siguiente orden de actuaciones:

i) Se iniciará con la relación verbal de la demanda; además, cabe consignar las siguientes situaciones especiales respecto a la demanda:

i) "Cuando la terminación del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1977 del Código Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho precepto se refiere se practicará en la audiencia de contestación de la demanda" (inciso 1° del artículo 10 de la ley). En la práctica, entonces, la primera reconvención de pago se formula en la demanda y se entiende hecha al ser notificada; mientras que la segunda se practica como primera diligencia, en el comparendo al que nos estamos refiriendo (recordemos que de acuerdo a lo ya expuesto, este es un caso de excepción, a la norma del N° 1 del art. 1551 del Código Civil, referido a la interpelación del deudor moroso);

ii) la parte demandante también podrá exigir, conjuntamente con el pago de las rentas insolutas, el pago de los consumos de luz, energía eléctrica, gas, agua potable y de riego, gastos por servicios comunes y otras prestaciones análogas que se adeuden (inciso 2° del artículo 10); además, el arrendador podrá hacer notificar la demanda a las empresas que suministren los mencionados servicios, y en tal caso, el demandado será el único responsable de los consumos mientras dure la ocupación del inmueble por él mismo o por las personas a su cargo (artículo 14° de la ley);

ii) Continuará con la contestación verbal del demandado (lo que no impide hacerlo por escrito, presentando la pertinente minuta); en ella, el arrendatario podrá reclamar también indemnizaciones, haciendo valer el derecho de retención que otorga el artículo 1937 del Código Civil (artículo 9° de la ley). El arrendatario puede invocarlo, cuando el arrendador le adeude indemnizaciones por las mejoras efectuadas por el primero, y que deben reembolsarse por el segundo (serán las que no tengan al carácter de locativas). Sin embargo, no podrá ejercitarse el derecho de retención por el arrendatario, cuando estemos ante la extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada.

iii) En la contestación, el demandado podrá reconvenir al actor, debiendo en el mismo acto dar cuenta de los medios de prueba que sustentan su pretensión;

iv) Se la reconvención, se dará traslado al demandante, quien tiene dos opciones:

i) contestar de inmediato; o

ii) reservar la contestación para una audiencia posterior, que se efectuará a solicitud del demandante; esta segunda audiencia deberá realizarse dentro de los cinco días siguientes, contados desde la primera audiencia (la ley no dice que la segunda audiencia se realizará "al quinto día", sino "dentro de los cinco días siguientes", de manera que nada impide al juez fijarla antes de que expiren los aludidos cinco días). En esta segunda audiencia, se contestará la demanda reconvencional por el demandante y se recepcionará la prueba pertinente. Las partes se entenderán citadas de pleno derecho a esta segunda audiencia.

La reconvención será tramitada y resuelta conjuntamente con la cuestión principal, cualquiera sea la opción escogida por el demandante.

v) Acto seguido, se procederá obligatoriamente al llamado de conciliación.

vi) De no producirse avenimiento total, caben dos posibilidades:

i) el juez recibirá la causa a prueba y establecerá los puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados, procediendo de inmediato a la recepción de la prueba ofrecida en la demanda y en la contestación, sin perjuicio de decretar otros medios probatorios que estime pertinentes (artículo 15° de la ley); la prueba será apreciada conforme a las reglas de la sana crítica (vale decir, siguiendo al jurista argentino Torres Neuquén, "Conforme a este sistema, el Juez tiene libertad para apreciar el valor o grado de eficacia de las pruebas producidas. Pero, el sistema no autoriza al Juez a valorar arbitrariamente, sino que por el contrario; le exige que determine el valor de las pruebas haciendo un análisis razonado de ellas, siguiendo las reglas de la lógica, de lo que le dicta su experiencia, el buen sentido y el entendimiento humano. Y como consecuencia de esto, le exige al Juez que funde sus sentencias y exprese las razones por las cuales concede o no eficacia probatoria a una prueba"). Cabe indicar que antes de la reforma, establecía el artículo 15° de la ley que la prueba sería apreciada en conciencia por el juez (o sea, siguiendo al mismo autor trasandino, "En este sistema se otorga absoluta libertad al Juez; éste puede apreciar con entera libertad las pruebas e incluso apartarse de ellas, dictando la sentencia conforme a lo que le dicta su conciencia o íntima convicción. Como consecuencia de esto, el sistema no exige al Juez que exprese las razones por las cuales concede o no eficacia a una prueba". Sobre el particular, el artículo 455 del Código del Trabajo, también establece que el tribunal apreciará la prueba conforme a las reglas de la sana crítica, y el artículo 456 del mismo Código, señala que al hacerlo, "el tribunal deberá expresar las razones jurídicas y las simplemente lógicas, científicas, técnicas o de experiencia en cuya virtud les designe valor o las desestime"). ii) si el tribunal estimare que no existen puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados, citará de inmediato a las partes para oír sentencia.

ix.- Los incidentes deberán promoverse y tramitarse en la única audiencia del juicio (con las salvedades de las eventuales audiencias que pueden tener lugar si se deduce demanda reconvencional o si hubiere subarrendatarios), conjuntamente con la cuestión principal, sin paralizar el curso de ésta.

x.- La sentencia definitiva se pronunciará sobre la acción deducida y sobre los incidentes, o sólo sobre éstos cuando sean previos o incompatibles con aquélla.

xi.- Sólo serán apelables:

i) la sentencia definitiva de primera instancia;
ii) las resoluciones que pongan término al juicio o hagan imposible su continuación (vale decir, las interlocutorias de primera clase);

Todas las apelaciones:

i) se concederán en el solo efecto devolutivo;
ii) tendrán preferencia para su vista o fallo; y
iii) durante su tramitación, no se podrá conceder orden de no innovar.

vi.- En segunda instancia, podrá el tribunal de alzada, a solicitud de parte, pronunciarse por vía de apelación sobre todas las cuestiones que se hayan debatido en primera instancia para ser falladas en definitiva, aun cuando no hayan sido resueltas en el fallo apelado.

vii.- Las partes podrán comparecer y defenderse personalmente en primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades tributarias mensuales (en el mes de enero de 2020, la unidad tributaria mensual ascendía a $48.353.-, de manera que la renta no podría exceder de $193.412.-).

viii. - La ley protege también a los subarrendatarios, cuando el arrendador hubiere demandado al arrendatario (o sea al subarrendador), solicitando la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas (art. 12° de la ley). En esta hipótesis, los subarrendatarios podrán pagar al demandante, antes de la dictación de la sentencia de primera instancia, las rentas adeudadas por el arrendatario, enervando de este modo la acción. Efectuado el pago, la ley confiere a los subarrendatarios un derecho alternativo, y en ambos casos, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan:

i) tendrán derecho a ser reembolsados por el arrendatario (o sea por su subarrendador), con más el interés corriente a contar del pago;
ii) tendrán derecho a imputar a las rentas más inmediatas que deban pagarle al subarrendador, las sumas pagadas al arrendador.

a.7) Plazo por el cual el juez puede suspender el lanzamiento.

Esta es la modificación de mayor impacto "mediático" de la Ley N° 19.866, pues uno de los motivos que impulsó al legislador a reformar la Ley N° 18.101, fue constatar la excesiva lentitud con que se llevaba a cabo el trámite del lanzamiento de los arrendatarios del inmueble arrendado, acogiendo los tribunales con demasiada liberalidad la solicitud de los condenados en orden a postergar dicha actuación judicial, acrecentando con ello el perjuicio ocasionado a los arrendadores, quienes con desesperación e impotencia observaban como transcurría el tiempo y no obtenían la restitución de sus inmuebles. Las plausibles razones humanitarias invocadas por los arrendatarios, no podían justificar que, al acogerlas en el exceso mencionado, se infligía un grave daño a los arrendadores, quienes por su parte también tenían motivos igualmente atendibles.

Habida cuenta de lo anterior, dispone ahora el inc. 2° del art. 13 de la ley: "En estos juicios y en los de comodato precario, el juez de la causa, decretado el lanzamiento, podrá suspenderlo en casos graves y calificados, por un plazo no superior a treinta días". Con esto, el antiguo plazo máximo de seis meses que antes establecía la ley, se reduce drásticamente.

Para el desalojo de la finca arrendada, se aplicará lo dispuesto en el art. 595 del Código de Procedimiento Civil (inciso 1° del art. 13° de la ley). Por ende, decretado el lanzamiento, será notificada dicha orden en la forma establecida en el art. 48 del mismo Código, esto es, por medio de una cédula que contenga la copia íntegra de la resolución y los datos necesarios para su acertada inteligencia. Dicha cédula se entregará en el domicilio del notificado en la forma establecida en el inc. 2° del art. 44 del Código de Procedimiento Civil.

a.8) Plazo para deducir nuevamente la acción, si ésta hubiere sido rechazada.

Dispone al art. 16° de la ley, que en el caso de haberse declarado sin lugar el desahucio o la restitución, el actor no podrá intentar nuevamente tales acciones sino transcurridos seis meses desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo. Antes de la modificación contenida en la Ley N° 19.866, el actor debía esperar un año, contado desde que hubiera quedado ejecutoriada la sentencia que desechó su demanda.

Con todo, la limitación no regirá, cuando la nueva demanda se funde en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de presentación de la primera demanda.

a.9) Obtención del salvoconducto, por el arrendatario.

Al efecto, el art. 4 de la Ley N° 20.227, publicada en el Diario Oficial de fecha 15 de noviembre de 2007, sustituyó el artículo único del Decreto con Fuerza de Ley N° 216, de mayo de 1931 (dictado en el primer gobierno de Carlos Ibáñez del Campo), que a su vez había sido sustituido por el art. 2 de la Ley N° 19.866102.

El citado artículo único, dispone: "El propietario u ocupante a cualquier título de una vivienda, para cambiar su domicilio, deberá efectuar una declaración jurada ante el notario con competencia en la comuna en que el declarante tiene actualmente su morada, o ante el Oficial del Registro Civil competente en el mismo lugar, si allí no hubiere notario, en la cual dejará constancia del domicilio del cual se mudará y de aquél al cual lo hará. En esta declaración jurada se deberá dejar constancia, además, de que el declarante no tiene impedimento legal, judicial ni contractual para efectuar la mudanza. / El notario o el Oficial Civil ante el cual se realice la declaración señalada en el inciso precedente, solicitará al declarante antecedentes que acrediten la calidad invocada, para lo cual bastará exhibir los recibos del impuesto territorial o del pago de los servicios, extendidos a su nombre. Si quien se trasladará no es el propietario, deberá presentar la autorización de éste o de quien haya recibido la tenencia del inmueble, o el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento correspondiente al último mes, así como las constancias de encontrarse al día en el pago de los servicios con que cuente el inmueble. / El arancel por la declaración jurada señalada en el inciso primero no podrá ser superior a dieciocho milésimos de unidad tributaria mensual. / Si no se ha dado cumplimiento a las disposiciones precedentes, Carabineros impedirá que se efectúe la mudanza. Sin perjuicio de ello, la infracción será castigada con multa de una a cuatro unidades tributarias mensuales, por el respectivo juzgado de policía local".

Cabe formular algunas observaciones al tenor de la ley:

i. - La declaración jurada se le exige a cualquier persona que deba mudarse de domicilio, sea o no el dueño del inmueble desde el cual se mudará;
ii. - La declaración no puede hacerse ante cualquier Notario Público u Oficial Civil: sólo ha de hacerse ante aquél en que el declarante tenga su morada;
iii. - En la declaración jurada, debe dejarse constancia de que el declarante no tiene impedimento legal, judicial ni contractual. Respecto al último de estos eventuales impedimentos, bien podría ocurrir que el contrato de arrendamiento diga que el arrendatario, previo a realizar esta declaración jurada, deberá obtener una constancia del arrendador, en la que éste manifieste no tener reparo para que se realice la aludida declaración.

i. - Cuando aquél que realizará la mudanza sea el arrendatario, el Notario competente debe exigir que se le exhiba:

i) la autorización expedida por el propietario o de quien el arrendatario haya recibido la tenencia del inmueble (podría tratarse de la persona que compareció arrendándole el inmueble, aunque no fuere el dueño, lo que es perfectamente posible, si recordamos que el art. 1916, inc. 2°, del Código Civil establece la validez del arrendamiento de la cosa ajena);
ii) o bien, el recibo en el que conste el pago de la última renta y los comprobantes de pago de los servicios con que cuente el inmueble.

Con todo, en nuestra opinión, la alternativa anterior no puede operar, si, como dijimos, las partes hubieren estipulado en el contrato de arrendamiento que el arrendatario deberá obtener, antes de realizar la declaración jurada, un documento suscrito por el arrendador en que se le autorice a ello. Por eso, el respectivo Notario Público u Oficial Civil, debe examinar el respectivo contrato. De lo contrario, se estaría desconociendo el "impedimento contractual".

Planteamos una duda sobre esta materia: la disposición legal, alude al "propietario u ocupante a cualquier otro título de una vivienda" ¿Significa esto que los propietarios u ocupantes a cualquier otro título de oficinas, establecimientos comerciales o industriales, etc., no requieren otorgar la declaración jurada? No parece lógico que así sea, si consideramos que la ratio legis de la Ley N° 19.866 apunta a proteger al arrendador de toda clase de inmuebles urbanos regidos por la Ley N° 18.101, pero el punto podría discutirse, atendiendo a la expresión "vivienda", que podría interpretarse en forma restrictiva.

La Ley N° 18.101 se puso también en el caso que el arrendador, injustificadamente, se negare a otorgar al arrendatario la autorización para abandonar el inmueble y retirar sus muebles, o a otorgar el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento: el arrendador será sancionado con multa de una a sesenta Unidades de Fomento, que impondrá el juez que conozca del juicio en que sea controvertido el hecho que las motiva (art. 24° N° 3 de la ley).

Normativa aplicable al arrendamiento de predios rústicos.

b.1) Ámbito de aplicación.

El Decreto Ley N° 993, que establece disposiciones especiales sobre arrendamiento de predios rústicos, dispone que se entenderá por predio rústico el definido como tal por la Ley N° 16.640, relativa a la Reforma Agraria. En el marco de esa ley, se definió como "predio rústico" todo inmueble susceptible de uso agrícola, ganadero o forestal, situado en sectores urbanos o rurales. Se aplicó por ende un criterio funcional, y no espacial o geográfico. No obstante, el art. 1° establece, en armonía con lo dispuesto en la Ley N° 18.101, que el arrendamiento de predios rústicos que estén ubicados en áreas urbanas y que tengan una cabida inferior a una hectárea física se regulará por la legislación general sobre arrendamiento de inmuebles urbanos, o sea, por la Ley N° 18.101.

En todo caso, las disposiciones del Decreto Ley N° 993 no serán aplicables al arrendamiento de terrenos fiscales (art. 1°).

b.2) Naturaleza solemne de los contratos de arrendamiento de predios rústicos.

Según dimos cuenta, tratándose de los contratos de arrendamiento de predios rústicos, se altera la regla general, acerca de la naturaleza consensual del contrato de arrendamiento, pues el primero debe constar por escritura pública o privada, y si se opta por ésta alternativa, es necesaria la presencia de dos testigos, conforme al artículo 5° del Decreto Ley N° 993, de 1975. Además, dados los términos de los incisos 2° y 3° del artículo citado, el contrato será inoponible y carecerá de mérito ejecutivo, si se omite la declaración concerniente al régimen tributario al que se encuentre afecto el arrendador. Sobre este particular, dispone el art. 75 bis del Código Tributario: "En los documentos que den cuenta del arrendamiento o cesión temporal en cualquier forma, de un bien raíz agrícola, el arrendador o cedente deberá declarar si es un contribuyente del impuesto de primera categoría de la Ley de Impuesto a la Renta que tributa sobre la base de renta efectiva o bien sobre renta presunta".

b.3) Juez competente en caso de litigios.

Conforme a lo dispuesto en el art. 2° del Decreto Ley N° 993, conocerá y resolverá las cuestiones o conflictos que surjan entre las partes, el juez de letras del departamento (entiéndase comuna) donde estuviere ubicado el inmueble o el juez de cualquiera de los departamentos (las comunas) si el inmueble estuviere ubicado en más de uno (una comuna).

Se aplicará el procedimiento establecido para el juicio sumario en el Título XI del Libro III del Código de Procedimiento Civil.

Nada impide que las partes acuerden someter la contienda al conocimiento y decisión de un juez árbitro, quien se ceñirá al procedimiento que señalen las partes en el respectivo contrato o, en su defecto, al que corresponde a los árbitros arbitradores.

b.4) Obligación del arrendatario, de preservar el medioambiente y los recursos naturales.

El art. 8° del Decreto Ley N° 993 impone al arrendatario la obligación de cumplir las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre protección y conservación de los recursos naturales que existan en el predio arrendado. Si se infringiere esta obligación, el arrendador podrá solicitar la terminación inmediata del contrato (art. 9°), acompañando con la demanda, un informe técnico en que la funde. El informe, dice el inc. 2° del art. 9°, "deberá ser elaborado por un profesional debidamente inscrito en el Colegio respectivo", exigencia que no podría aplicarse en la actualidad, pues se derogaron las normas que obligaban a los profesionales a incorporarse al Colegio de la orden. Otra interpretación pugnaría con la Constitución Política de la República.

La misma obligación se impone al mediero, en el art. 17 del Decreto Ley N° 993, según veremos.

b.5) Arrendamiento de un predio con ganados.

El Decreto Ley N° 993 nada dice al respecto, pero si está regulada la materia en el art. 1984 del Código Civil. Dispone el precepto que a falta de estipulación de los contratantes, pertenecerán al arrendatario:

Todas las utilidades de dichos ganados (pues el arrendatario tiene el goce de las cosas arrendadas, de manera que entre tales utilidades, están los frutos que puedan obtenerse del ganado);
Los ganados mismos, con la obligación de dejar en el predio al fin del arriendo igual número de cabezas de las mismas edades y calidades. Si al finalizar el contrato faltaren animales, el arrendatario pagará la diferencia en dinero. El arrendador, sin embargo, no será obligado a recibir animales que no estén aquerenciados al predio.

Es interesante consignar que en este caso, el contrato de arrendamiento está operando como un título traslaticio de dominio, respecto de los ganados, atendido que usualmente se trata de cosas fungibles. No acontece lo mismo en el usufructo, aunque en este caso, la ley es más benigna con el usufructuario, pues no está obligado a restituir "igual número de cabezas de las mismas edades y calidades". En efecto, el art. 788 dispone que el usufructuario de ganados o rebaños debe reponer los animales que mueren o se pierden, "pero sólo con el incremento natural de los mismos ganados o rebaños; salvo que la muerte o pérdida fueren imputables a su hecho o culpa, pues en este caso deberá indemnizar al propietario". Observamos cómo el art. 1984 exige al arrendatario reponer igual número de cabezas al término del contrato, sin importar que algunas de ellas hayan perecido por caso fortuito o fuerza mayor, lo que se explica desde el momento en que el arrendatario se hizo dueño de los animales, y sabemos que las cosas perecen para su dueño. En cambio, tratándose del usufructuario, el art. 788 sólo le exige reponer los animales muertos o que se han perdido "con el incremento natural de los mismos ganados o rebaños", o sea, con las crías que produzcan los mismos ganados dados en usufructo. Como en este caso el usufructuario sólo es mero tenedor de los animales, deberá indemnizar al nudo propietario, si la muerte o pérdida de los animales fue imputable a su conducta.

b.6) El contrato de mediería o aparcería.

i.- Concepto: dispone el art. 12° del Decreto Ley N° 993, que "Se entenderá por contrato de mediería o aparcería aquel en que una parte se obliga a aportar el uso de una determinada superficie de terreno y la otra el trabajo para realizar cultivos determinados, con el objeto de repartirse los frutos o productos que resulten".

Según veremos, se trata de un contrato consensual, que rompe por ende la regla aplicable tratándose del arrendamiento de predios rústicos. Con todo, la ley presume un conjunto de estipulaciones, si las partes celebran el contrato verbalmente.

ii.- Partes del contrato: quien se obliga a aportar el uso de la tierra, se llama cedente; el que se obliga a trabajarla, mediero (art. 12°, inc. 2°).

iii.- Obligaciones de las partes (art. 12°, inc. 1°):

i) El cedente, debe aportar el uso de una determinada superficie de terreno;
ii) El mediero, debe aportar el trabajo para realizar cultivos determinados;
iii) Tanto el cedente como el mediero deben aportar los elementos necesarios para la adecuada explotación del terreno;
iv) Ambas partes deben concurrir a los gastos de producción;
v) Los dos contratantes deben realizar en forma conjunta la dirección de la explotación;
vi) Cedente y mediero deben participar en los riesgos de la explotación.
vii) Cedente y mediero deben abstenerse de ceder los derechos resultantes del contrato (artículo 15 del Decreto Ley 993).
viii) Los medieros están obligados a dar cumplimiento a las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre protección y conservación de los recursos naturales (artículo 17 del Decreto Ley 993).
iv.- Contenido mínimo del contrato de mediería, cuando se celebra por escrito (art. 13°):

i) Individualización de las partes;
ii) Descripción, ubicación y superficie de los terrenos que se aportan en mediería, los demás aportes que se estipulen y la forma como se harán por las partes;
iii) Siembras, plantaciones y cultivos que se realizarán;
iv) Forma y porcentaje en que será distribuido entre las partes el producto y utilidades que se obtengan de la explotación, así como la manera en que serán repartidas las pérdidas, si las hubiere;
v) Fecha de entrega y de restitución de los terrenos; y
vi) Cláusula arbitral, pudiendo las partes, si lo desean, designar también la persona que intervendrá como árbitro arbitrador.
v.- Estipulaciones que la ley presume incorporadas en el contrato de mediería, cuando no se celebra por escrito (art. 14 del Decreto Ley N° 993):

i) Se presumirá que el cedente está obligado a aportar los terrenos y el agua correspondiente, si aquéllos fueren de riego;
ii) También se presume que el cedente está obligado a aportar la mitad de las semillas o plantas, fertilizantes y pesticidas, sea en especies o su valor equivalente en dinero;
iii) Asimismo, el cedente debe aportar los dos tercios de los fertilizantes de efectos duraderos utilizados en el último año de la mediería;
iv) El mediero, por su parte, deberá aportar el trabajo y el saldo de las prestaciones complementarias de las que corresponden al cedente;
v) Se presumirá, igualmente, que el producto que se obtenga, deberá ser distribuido por partes iguales; y
vi) Se presumirá que el plazo del contrato es de un año, salvo prueba en contrario.
vi.- Limitación que pesa sobre el mediero: dispone el art. 15 del Decreto Ley 993, que el mediero no podrá celebrar contratos que tuvieren por efecto establecer submedierías sin autorización previa y por escrito del propietario.
vii.- Causales especiales de extinción del contrato de mediería: conforme al art. 18 del Decreto Ley N° 993, el contrato de mediería se extinguirá por las causales de terminación de los contratos en general, y en especial, por las siguientes:

Por haberse infringido la prohibición de ceder los derechos resultantes del contrato;
Por haber establecido el mediero submedierías, sin la autorización del cedente;
Por haberse infringido por el mediero, su obligación de dar cumplimiento a las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre protección y conservación de los recursos naturales, caso en el cual el demandante deberá acompañar a la solicitud de terminación judicial del contrato, un informe técnico sobre los hechos que sirven de fundamento a su acción;
Por el fallecimiento o imposibilidad física del mediero. En este caso, la sucesión del mediero o el mismo, según corresponda, deberá ser indemnizado por el cedente en un monto no inferior al valor de los aportes efectuados por el mediero. El fallecimiento del cedente no será causal de término anticipado del contrato de mediería.