Arrendamiento de Obra

Concepto de arriendo para la confección de una obra material.

El arrendamiento de obra o contrato de confección de obra material se puede definir como "aquél por el cual una persona llamada artífice, se obliga, mediante cierto precio, a ejecutar una obra material".

En este contrato de arriendo, el artífice es el arrendador, y quien encarga la obra es el arrendatario.

Elementos del arrendamiento de obra.

Son tres:

a) El consentimiento, como en todo contrato;
b) Un precio, como en todo arrendamiento.

Bajo dos modalidades puede convenirse el precio:

i.- Pagar una sola cantidad, por toda la obra: obra a precio alzado;
ii.- Pagar por etapas o partes, según avance la obra: obra por administración.
Si las partes no hubieren fijado el precio, el art. 1997 del Código Civil establece:

i.- Se presumirá que las partes han convenido en el que ordinariamente se paga por la misma especie de obra (vale decir, la ley se remite a la costumbre); y
ii.- A falta de dicho precio, será el que se estime equitativo por peritos.

c) Encargar la ejecución de una obra material: el arrendador pone su trabajo o experticia al servicio de otro, con el fin de transformar una materia y confeccionar una nueva obra para el arrendatario.

Como señala Alessandri, "caben dentro de este contrato los más variados trabajos: el de sastre, del carpintero, del arquitecto, del ingeniero, etc.

Lo que caracteriza entonces este contrato es que se haga una obra nueva con una sustancia mediante la transformación de ella por el trabajo del hombre".

Pero no todo encargo que supone confeccionar una obra material es arrendamiento. En efecto, es imprescindible precisar cuando la confección de una obra material es compraventa, y cuando es arrendamiento. El art. 1996 del Código Civil resuelve el problema:

Será compraventa: cuando el que suministra la materia es el propio artífice. Se trata de una compraventa a prueba o al gusto, porque sólo se perfecciona cuando el que ordenó la obra la aprueba. Por lo tanto, el riesgo por la pérdida de la cosa será asumido por el vendedor, mientras el comprador no manifiesta su conformidad (incisos 1° y 2° del art. 1996, que establecen una solución idéntica a la establecida en el art. 1823 del Código Civil).
Será arrendamiento: si la materia es suministrada por la persona que encargó la obra (art. 1996, inc. 3°). En este caso, el riesgo por la pérdida fortuita de la materia será asumido por el arrendatario (artículo 2000), lo que no constituye ninguna novedad, pues se está aplicando el aforismo res perit dominio, la cosa (la materia proporcionada, en este caso) perece para su dueño. Si la pérdida o destrucción es imputable al artífice, él será obviamente responsable.

Puede ocurrir que ambas partes suministren materiales, caso en el cual será arrendamiento si la materia principal es aportada por el que encarga la obra, y compraventa a la inversa (artículo 1996, inciso 4°).

Hemos señalado que si el que encargó la obra suministra la materia al artífice, la pérdida de la misma será asumida por el primero.

En tal caso, el artífice sólo podrá reclamar el precio o salario, en los casos siguientes (art. 2000 del Código Civil):

i.- Si la obra ha sido reconocida y aprobada por quien encargó la obra;
ii.- Si quien encargó la obra está en mora de reconocerla y aprobarla;
iii.- Si la cosa perece por vicio de la materia suministrada por el que encargó la obra. Con todo, el artífice no podrá reclamar el precio:

Cuando por su oficio, haya debido conocer el vicio que afecta la materia (por ejemplo, cuando siendo un ebanista experto, se le entregó un trozo de pino oregón que ostensiblemente está horadado por termitas);
Cuando conociendo el vicio, no haya dado aviso oportuno a quien le encargó la obra.

Aprobación de la obra.

Una vez ejecutada la obra por el artífice, quien se la encargó debe manifestar su aprobación. Las reglas son las siguientes:

a) La aprobación ("reconocimiento", dice la ley) puede hacerse por partes o por el todo (art. 2001 del Código Civil).

b) Si hay discrepancia entre las partes, ellas nombrarán peritos que decidan.

c) Si se estima fundada la alegación de quien encargó la obra, éste podrá obligar al artífice:

A hacer nuevamente la obra;
A indemnizarle los perjuicios (art. 2002 del Código Civil).

Desistimiento del arrendatario.

El inc. 2° del art. 1999 del Código Civil, faculta al que encargó la obra para hacerla cesar, de manera unilateral, lo que constituye una excepción a la regla general, que exige el consentimiento de las partes. Si ejerce esta facultad, deberá reembolsar al artífice todos los costos en que hubiere incurrido, darle lo que vale el trabajo hecho (hasta el cese del contrato) y lo que hubiere podido ganar en la obra.

Muerte del artífice.

Desde el punto de vista del que encarga la obra, el contrato es de confianza o intuito personae, pactado en consideración a las cualidades técnicas o experticia que ostenta el artífice. Por ello, si éste muere, el contrato se extingue (art. 2005 del Código Civil).

A la inversa, si quien fallece fuere el que encargó la obra, el contrato subsiste, debiendo asumir la posición jurídica del arrendatario sus herederos, conforme a las reglas generales.

El contrato de empresa.

Es una modalidad del contrato de arrendamiento de obra, y está regulada en el art. 2003 del Código Civil. Se puede definir, conforme al inc. 1° del art. 2003, como "aquél por el cual una persona llamada empresario toma a su cargo la construcción de un edificio por un precio prefijado"105. Se trata del sistema de obra a precio alzado. El Código Civil establece las siguientes reglas:

1°: Puesto que se trata de un precio fijo, el empresario no puede pedir aumento del mismo, pretextando tener costos más altos.

2°: Si circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo, ocasionaren costos imprevistos, el empresario debe obtener la autorización del dueño para incurrir en ellos; si el dueño rehúsa, el empresario podrá recurrir al juez para que decida si corresponde recargar el costo de la obra, y fije el aumento de precio que por tal razón corresponda.

3°: Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o en parte, en los cinco años subsiguientes a su entrega, por vicio de construcción o por vicio del suelo o por vicio de los materiales, distinguimos, para determinar quien es responsable:

Tratándose de los vicios de construcción: será responsable el empresario;
Tratándose de los vicios del suelo: será responsable en principio el dueño, a menos que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer el vicio del suelo en razón de su oficio;
Tratándose de los vicios de los materiales: será responsable el empresario, si él los proporcionó; en cambio, si los proporcionó el dueño, él responderá, salvo que el vicio sea de aquellos que el empresario, por su oficio, haya debido conocer, o que conociéndolo, no haya dado aviso oportuno (al dueño, se entiende).

Las reglas enunciadas, se extienden a los que se encargan de la construcción de un edificio en calidad de arquitectos (art. 2004 del Código Civil).

Las reglas del Código Civil, debemos complementarlas con las del Decreto con Fuerza de Ley N° 458, referido a la Ley General de Urbanismo y Construcciones, cuyo art. 18°, destinado a proteger a los adquirentes de viviendas o construcciones nuevas, establece:

El propietario primer vendedor de una construcción será responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos de ella, sea durante su ejecución o después de terminada.
En el caso anterior, el propietario podrá repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construcción, que hayan dado origen a los daños y perjuicios.
Los proyectistas serán responsables por los errores en que hayan incurrido, si de éstos se han derivado daños o perjuicios.
Sin perjuicio de lo establecido en la regla tercera del art. 2003 del Código Civil (el art. 18, erróneamente, alude al "número" tres del artículo), los constructores serán responsables por las fallas, errores o defectos en la construcción, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que puedan interponer a su vez en contra de los proveedores, fabricantes y subcontratistas.
Las personas jurídicas serán solidariamente responsables con el profesional competente que actúe por ellas como proyectista o constructor respecto de los señalados daños y perjuicios.
El propietario primer vendedor estará obligado a incluir en la escritura pública de compraventa, una nómina que contenga la individualización de los proyectistas y constructores a quienes pueda asistir responsabilidad de acuerdo al citado art. 18°. Tratándose de personas jurídicas, deberá individualizarse a sus representantes legales.
Las condiciones ofrecidas en la publicidad, se entenderán incorporadas al contrato de compraventa.
Los planos y especificaciones técnicas definitivos, se mantendrán en un archivo de la Dirección de Obras Municipales, a disposición de los interesados.
La responsabilidad civil a que se refiere el art. 18°, tratándose de personas jurídicas que se hayan disuelto, se hará efectiva respecto de quienes eran sus representantes legales a la fecha de celebración del contrato.
Las acciones para hacer efectivas las responsabilidades a que se refiere el artículo 18°, prescribirán en cinco años, contados desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales (para tales efectos, el citado organismo emite un "Certificado de Recepción Final").