El contrato de arriendo termina como la mayoría de los contratos, sin embargo, se contemplan modos especiales de expiración del arrendamiento de cosas.
Expiración del arriendo de cosas.
De acuerdo al art. 1950 del Código Civil, el arrendamiento de cosas expira por los mismos modos que los otros contratos, y especialmente:
- Por la destrucción total de la cosa arrendada.
- Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
- Por la extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada.
- Por la sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto.
Analizaremos a continuación estos modos "especiales" de expiración del arrendamiento de cosas.
a) Expiración del arrendamiento por la destrucción total de la cosa arrendada.
Si la cosa se destruye, entonces falta el objeto de la obligación del arrendador, cual es proporcionar al arrendatario el goce de una cosa. Y si falta el objeto para el arrendador, entonces falta la causa de la obligación del arrendatario, porque pagaría una renta a cambio de nada.
Para que el contrato expire, la destrucción ha de ser total. Si la destrucción es parcial, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del contrato o concederse una rebaja del precio o renta, según ya lo estudiamos (art. 1932 del Código Civil).
Carece de importancia que la pérdida de la cosa sea fortuita o culpable, para los efectos de la expiración del contrato, lo que ocurre en ambos casos. Sin embargo, si la pérdida fuere imputable a una de las partes, se podrá pedir la respectiva indemnización de perjuicios, conforme a las reglas generales.
b) Expiración del arrendamiento por concluir el tiempo estipulado para la duración del arriendo.
La expiración del contrato de arrendamiento puede estar previamente determinada, o ser indeterminada. Revisemos las dos situaciones:
b.1. Expiración determinada: acontece lo anterior, en las siguientes situaciones:
- Cuando se ha estipulado un plazo fijo para que tenga fin (plazo expreso);
- Cuando su terminación está indicada por la naturaleza del servicio a que la cosa está destinada (plazo tácito: por ejemplo, se arriendan vehículos motorizados, para el traslado de los participantes a una reunión internacional, que se efectuará durante 15 días en cierta ciudad);
- Cuando su terminación está indicada por la costumbre del país (por ejemplo, la costumbre establece que el arriendo de ciertas maquinarias agrícolas, se hace por el período de cosecha).
En los tres casos anteriores, no será necesario desahucio, para poner término al contrato. Este expira, con la llegada del plazo (artículo 1954 del Código Civil): se trata sencillamente del cumplimiento del plazo extintivo (lo anterior, sin perjuicio de las excepciones mencionadas a propósito del arrendamiento de predios urbanos, contenidas en la Ley N° 18.101).
b.2. Expiración indeterminada: lo será, cuando el contrato no tiene plazo estipulado por los contratantes, ni puede deducirse del servicio al que la cosa se destina, ni por la costumbre del país. En este caso, el contrato puede terminar en cualquier momento, por desahucio del arrendador o del arrendatario (art. 1951 del Código Civil). Hemos señalado que el desahucio es un acto jurídico unilateral. Alessandri lo define como "la noticia anticipada que una de las partes da a la otra de su deseo de poner término al contrato"75. El desahucio no puede además revocarse por la sola voluntad del desahuciante, sino sólo con el consentimiento del desahuciado (art. 1952 del Código Civil). El desahucio puede ser extrajudicial o judicial, pero como es lógico, por regla general sólo el último será verdaderamente eficaz, en caso de oposición del arrendatario. El desahucio judicial es el que se hace por medio de una notificación judicial, en que se hace saber a una de las partes la intención del otro contratante, de poner término al contrato. La notificación debe hacerse previo decreto judicial que así lo autorice (art. 588 del Código de Procedimiento Civil). El desahucio extrajudicial, según ya lo estudiamos, es aquél que se realiza a través de un notario, en el caso de un contrato de arrendamiento de inmuebles, pactado mes a mes y de duración indefinida. En este caso, el desahucio tendrá la misma eficacia que el desahucio judicial.
No obstante haberse cumplido el plazo expreso o tácito del contrato o haberse efectuado el desahucio, puede ocurrir que el contrato continúe vigente por un cierto término, operando entonces una "tácita reconducción" (art. 1956 del Código Civil). Tal ocurre cuando se cumplan los siguientes requisitos copulativos:
- Se trata de un bien raíz que permanece en poder del arrendatario;
- El arrendatario, con el beneplácito del arrendador, ha pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o ambas partes han manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el contrato.
Cumpliendo con los dos requisitos enunciados, se entenderá renovado el contrato, pero por el siguiente plazo:
i.- Por tres meses, si se trata de predios urbanos;
ii.- Por el tiempo necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en los predios rústicos (plazo tácito, por ende).
En todo caso, advierte el art. 1957 del Código Civil que, renovado el contrato, se extinguirán las garantías constituidas por terceros (se aplica el mismo principio consagrado en el art. 1519, respecto a la solidaridad, y en el art. 1649, a propósito de la novación).
c) Expiración del arrendamiento por la extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada.
De cuatro maneras puede extinguirse el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada:
- Por causas ajenas a su voluntad.
- Por hecho o culpa suya.
- Por actos de terceros.
- Por disposición de la ley.
c.1) Extinción del derecho del arrendador sobre la cosa, por causas ajenas a su voluntad: en realidad, es la ley la que pone término al contrato. El art. 1958 del Código Civil señala algunos ejemplos: si el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, expira el arrendamiento por la llegada del día en que debe cesar el usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario, aún cuando el plazo del arrendamiento fuere superior; tratándose del usufructo, se remite el art. 1958 al art. 794 del Código Civil, que ratifica que aun cuando el usufructuario tenga la facultad de dar el usufructo en arriendo o cederlo a cualquier título, todos los contratos que al efecto haya celebrado se resolverán al fin del usufructo; con todo, el propietario concederá al arrendatario el tiempo que necesite para la próxima percepción de frutos, y por ese tiempo, quedará substituido al usufructuario en el contrato (se trata de una norma similar a la que se establece en el artículo 1885, a propósito del pacto de retroventa).
¿Debe indemnizar el arrendador al arrendatario, cuando el contrato expira antes del plazo convenido, pero por causas ajenas a la voluntad del primero? El art. 1959 del Código Civil distingue al efecto dos situaciones, que se basan en la buena o mala fe con que contrató el arrendador:
- Si el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario o contrató teniendo sobre la cosa un derecho sujeto a condición resolutoria (debiera tratarse de una condición resolutoria ordinaria, por ejemplo, porque pactó con su vendedor un pacto de retroventa, y no tácita, ya que ésta quedaría comprendida en el caso siguiente, cuando el arrendamiento concluye por culpa del arrendador), no habrá lugar, por regla general, a indemnización de perjuicios por la cesación del arriendo en virtud de la resolución del derecho;
- Pero si encontrándose en alguna de las situaciones mencionadas, hubiere arrendado como propietario absoluto (ocultando entonces su calidad de usufructuario, o de propietario fiduciario o sujeto a condición resolutoria), será obligado a indemnizar al arrendatario, salvo que éste haya contratado a sabiendas de que el arrendador no era propietario absoluto.
c.2) Extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada por hecho o culpa suya: puede ocurrir que el arrendador pierda su derecho porque vende, dona, permuta, aporta en dominio, da en pago, etc., la cosa arrendada; o porque siendo usufructuario de ella hace cesión del usufructo al propietario; o porque se resuelve la compraventa que le sirvió de título para adquirir el dominio, por no haberse pagado el precio de la misma; etc. En los casos anteriores, el arrendador pierde el derecho que tenía sobre la cosa, por una causa imputable a su persona. Para determinar si el arrendador debe indemnizar al arrendatario, debemos distinguir si la persona a quien se traspasan los derechos que el arrendador tenía sobre la cosa, está o no obligado a respetar el contrato de arrendamiento. En el primer caso, el arrendatario no tiene derecho a reclamar indemnización alguna, pues la circunstancia de haber un nuevo dueño no lo afecta, ya que el arrendamiento subsiste. En el segundo caso, sí tiene derecho a ser indemnizado, pues a consecuencia de haber pasado el dominio a otras manos, el arrendamiento se extinguió (art. 1961).
El artículo 1962 establece los casos en que el contrato de arrendamiento es oponible al nuevo dueño de la cosa arrendada:
i.- Aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo. Consignemos que la expresión "lucrativo" es sinónimo en el Código, aunque no lo parezca, de título gratuito (en el mismo sentido, ver art. 2303, en el pago de lo no debido). De esta forma, el donatario deberá respetar el arrendamiento vigente, por todo el plazo que reste.
ii.- Aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título oneroso, siempre y cuando el contrato de arrendamiento se hubiere celebrado por escritura pública, y exceptuándose también a los acreedores hipotecarios. Nótese que el Código Civil sólo exige que el arrendamiento conste por escritura pública, pudiendo o no estar inscrita. La disposición, entendible a la época en que entró en vigencia el Código, resulta muy peligrosa en nuestros días, pues resulta imposible para el adquirente, por el número de notarías existentes en la actualidad, saber a ciencia cierta si pesa o no un arrendamiento sobre el bien que incorpora a su patrimonio. En todo caso, si el comprador se encuentra con tal desagradable sorpresa, bien puede solicitar que se declare la resolución de la compraventa y se le indemnicen los perjuicios, por no haber cumplido el vendedor en forma cabal, con su obligación de entrega de la cosa (eventualmente, podría deducir una acción penal, si el vendedor declaró en la compraventa que el bien estaba libre de gravámenes). Pero ello es un problema ajeno al arrendatario, quien estará protegido por el plazo que reste al contrato.
Marco Antonio Sepúlveda Larroucau, señala por su parte que el artículo 1962 atenta contra el rol de publicidad de la inscripción, "en contra de la "fe pública registral", lo que se traduce en una falta evidente de seguridad jurídica al efectuarse el respectivo estudio de títulos (...) No cabe duda alguna que lo dispuesto en el art. 1962 n° 2 del C.C. atenta contra los legítimos intereses de terceros, ya que basta con que el contrato de arrendamiento se haya celebrado con escritura pública para que el adquirente del inmueble, a título oneroso (también pensamos que debería existir publicidad en el caso que se adquiera a título gratuito; art. 1962 n° 1 del C.C.), deba respetarlo".
En relación al N° 2 del art. 1962, cabe consignar que sobre él, debe prevalecer el artículo 1964, que dispone: "El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la cláusula de nulidad de la enajenación, no dará derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su terminación natural". Recordemos que este precepto es citado a propósito del estudio de la eficacia o ineficacia de la cláusula en virtud de la cual el dueño se auto-impone una prohibición de enajenar. Si se trata del arrendamiento, la prohibición es ineficaz, y el propietario siempre podrá enajenar. ¿Por qué afirmamos que el artículo 1964 prevalece por sobre el artículo 1962 número 2? La razón es sencilla: porque la norma sólo tiene utilidad cuando el contrato de arrendamiento consta en instrumento privado. Si consta en escritura pública, entonces con o sin cláusula que prohibió enajenar, el contrato de arrendamiento será oponible al adquirente, quien deberá respetar el plazo que quede de contrato. En cambio, si el arrendatario celebra el arrendamiento por un instrumento privado y en él incorpora la cláusula en virtud de la cual se prohíbe al arrendador enajenar y éste después la contraviene y enajena (ya dejamos en claro que lo puede hacer), el adquirente, no obstante serlo a título oneroso, deberá respetar el contrato de arrendamiento vigente, "hasta su terminación natural".
iii.- A los acreedores hipotecarios, siempre y cuando:
- El arrendamiento se hubiere otorgado por escritura pública; y
- Dicha escritura se hubiere inscrito en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria (el arrendamiento, igual que la hipoteca, se inscribirá en el Registro de Hipotecas y Gravámenes).
Por lo tanto, si la hipoteca se inscribió antes que el contrato de arrendamiento, el último será inoponible al acreedor hipotecario. Por ende, si el acreedor hipotecario demanda al arrendador y se adjudica el inmueble con cargo a su crédito, tiene derecho a pedir que el Tribunal ordene al Conservador de Bienes Raíces que cancele la inscripción correspondiente al arrendamiento, pues fue posterior a la inscripción hipotecaria. Sobre el particular, un fallo de la Corte Suprema de mayo de 1988, consigna que "La causal de terminación del contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador es un hecho que al igual que la expiración del tiempo estipulado para la duración del mismo, por su sola concurrencia pone término al contrato (...) No existe inconveniente legal para que el ejecutante, acreedor hipotecario que adquirió por adjudicación el predio que garantizaba la deuda, tome posesión material de aquél, sin que pueda oponerse el arrendatario del deudor hipotecario, incidentista de estos autos. Todo esto sin perjuicio de los derechos que al arrendatario puedan corresponder para reclamar las indemnizaciones a que haya lugar el arrendador, conforme lo dispone el artículo 1961 del Código Civil".
¿Qué ocurre cuando el adjudicatario del inmueble vendido en pública subasta, es un tercero, que no posee la calidad de acreedor hipotecario? El punto ha sido debatido. Arturo Alessandri señala al efecto que "Hay opiniones contradictorias a este respecto, pero en nuestro concepto al caso en estudio debe aplicársele el número 2 (del artículo 1962), es decir, basta con que el arrendamiento conste por escritura pública, porque ese número se refiere a todo el que adquiere la cosa a título oneroso, sin distinguir si la venta ha sido voluntaria o forzada, y sólo exceptúa los acreedores hipotecarios, y el tercer adquirente no es en este caso acreedor hipotecario"78. En abono a la tesis de Arturo Alessandri, cabe mencionar el inciso 2° del artículo 1965, que reza: "Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 1962".
El resto de la doctrina nacional, está dividida. Manuel Somarriva Undurraga, concluye en los mismos términos que Arturo Alessandri, al expresar que: "Para estudiar la situación del acreedor frente al arrendamiento del inmueble hipotecado, es necesario distinguir tres etapas: desde que se constituye la hipoteca hasta que el acreedor ejercita la acción hipotecaria; a partir desde este momento hasta la subasta o adjudicación del inmueble, y con posterioridad a esta fecha. En el primer período, el acreedor carece de todo derecho: no puede percibir las rentas, ni menos desconocer el arrendamiento, porque hasta entonces su dueño está facultado para gozar del inmueble, y precisamente una de las maneras de gozar de él es arrendándolo. Una vez que el acreedor ejercita su acción, puede percibir las rentas que se devenguen, o substituirse en los derechos del arrendador en virtud de lo que disponen los artículos 2422 y 1965; pero en cambio no está facultado para desconocer el arrendamiento pactado por el propietario, como lo ha resuelto la Corte Suprema. Finalmente, el acreedor adjudicado que le sea el inmueble no está obligado a respetar el arrendamiento, sea que éste haya comenzado a correr o no, salvo, como lo dice el número tercero del artículo 1962, que el arrendamiento constare por escritura pública inscrita en el registro del Conservador de Bienes Raíces con anterioridad a la inscripción hipotecaria. En conformidad al número segundo del artículo 1962, también están obligados a respetar el arrendamiento aquéllos a quienes se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, siempre que el arrendamiento conste por escritura pública. En presencia de esta disposición cabe preguntarse ¿el tercero que se adjudica el inmueble en la subasta provocada por el acreedor hipotecario al ejercitar su derecho, se rige por el número segundo o por el número tercero del artículo 1962? Planteada la cuestión en otros términos para que el tercero tenga que respetar el contrato ¿bastará con que él conste por escritura pública o será necesario además que se encuentre inscrito? Don Fernando Alessandri cree que se aplica el número tercero, fundándose en que el subastador se subroga en los derechos del acreedor hipotecario (artículo 1610 número 2); en cambio, la Corte de Apelaciones de Iquique estima que la situación de este tercero debe regirse por el número segundo. (Somarriva alude a una sentencia de fecha 21 de septiembre de 1927). En nuestro concepto, esta última opinión se ajusta más al derecho ya que el tercero (que) remata el bien es evidente que lo adquiere a título oneroso, y en seguida hay que reparar que el número tercero del artículo 1962 es de excepción, como se desprende del número segundo del mismo artículo, al decir que se exceptúan de dicha regla los acreedores hipotecarios; motivo por el cual hay que interpretarlo restrictivamente".
Ramón Meza Barros, sigue las mismas aguas de Somarriva, señalando por su parte que "Si la finca es subastada a instancias de un acreedor hipotecario, y la adquiere un tercero, deberá éste respetar el arriendo, que conste de escritura pública aunque no se encuentre inscrito con anterioridad a la hipoteca. El tercero subastador es un adquirente a título oneroso y para él rige la regla del n° 2° del art. 1962."
Carlos Ducci Claro, se suma a las opiniones anteriores, afirmando que "Si es un tercero el que se adjudica la propiedad hipotecada, la ha adquirido a título oneroso y queda comprendido dentro de la regla del número 2".
Rafael Mery, por el contrario (igual que Fernando Alessandri Rodríguez, según vimos), postula que el adjudicatario de la finca gravada con hipoteca, no está obligado a respetar el contrato de arrendamiento, sosteniendo al efecto "(...) que el acreedor hipotecario no está obligado a respetar el arriendo no inscrito con anterioridad a su garantía. Esta no obligación de respeto se traduce en un derecho correlativo del acreedor de prescindir del arrendamiento no otorgado en esas condiciones. Tal derecho puede ser ejercitado no sólo cuando el acreedor hipotecario se adjudica la finca, sino también cuando éste hace efectivo su derecho real solicitando la enajenación forzada del inmueble. En este último caso, el derecho de prescindencia del acreedor permite que en las condiciones de la subasta no se considere el arrendamiento. No es necesario, por tanto, recurrir a la subrogación que, de acuerdo con lo dispuesto por el número 2° del artículo 1610, se produce en este evento. La situación del tercero que se adjudica la finca hipotecada se encuentra precisada en las condiciones de la subasta. Cualquiera otra interpretación importa un desconocimiento de los derechos del acreedor hipotecario, pues es indiscutible que la citada disposición no tiene su fundamento en su situación personal, sino en el carácter real de la garantía. No debemos olvidar a este respecto que el derecho de adjudicación es de carácter subsidiario. La hipoteca se realiza institucionalmente por medio de la enajenación forzada. Sólo en subsidio de ésta, el acreedor hipotecario puede adjudicarse la finca gravada que no fue posible enajenar en las condiciones mínimas. El arrendamiento no otorgado en conformidad a lo dispuesto por el número 3° del artículo 1962, es inoponible al titular del derecho real de hipoteca".
La jurisprudencia también se encuentra dividida. En ocasiones, según se desprende de sendos fallos de la Corte de Valparaíso de junio de 1893, Corte de Santiago de agosto de 1893, Corte de Iquique de septiembre de 1927 y Corte Suprema de junio de 1942, se ha seguido la doctrina expuesta por Arturo Alessandri Rodríguez, asentando el siguiente principio: "El subastador de una propiedad sacada a remate por el acreedor que tenía constituida hipoteca sobre ella, está obligado a respetar un contrato de arrendamiento celebrado por escritura pública extendida con posterioridad a la constitución de la hipoteca, pues aquél no se encuentra amparado por la excepción establecida por la ley respecto del acreedor hipotecario, en cuyos derechos no se subroga en su calidad de comprador de la propiedad, ya que el subastador no paga por el deudor sino por sí, el precio de la cosa comprada. Al acreedor le paga el propio deudor con el precio de la cosa suya vendida en remate. No hay pago hecho por el subastador al acreedor ni podría el subastador hacerlo, disponiendo del precio consignado y arrogándose la atribución que sólo corresponde al juez de disponer del precio del remate".
En otras ocasiones, como acontece en un fallo de la Corte Suprema, de julio de 1989, se concluye que "Si un predio rústico fue adquirido en pública subasta dentro de un juicio ejecutivo, el adjudicatario o nuevo dueño no estará obligado a respetar el contrato de arrendamiento celebrado con el antiguo dueño por escritura pública. No puede pretenderse lo contrario invocando el artículo 10 del Decreto Ley número 993, porque éste supone que el antiguo dueño y el arrendador haya vendido personal y voluntariamente el predio arrendado y no de manera forzada y a través de la representación del juez"84. La misma doctrina se consagra en fallos de la Corte de Valdivia, de enero de 1988 y de la Corte de Temuco, de mayo de 1988. En la última sentencia, se sostiene que el artículo 10 en cuestión "constituye una norma reguladora de la venta o transferencia voluntaria del arrendador, señalando que ante una conducta de esta naturaleza, no puede ser perjudicado el arrendatario con la extinción de su contrato, el que debe ser mantenido, en iguales términos, por el nuevo propietario; pero no alcanza su texto a las ventas y transferencias forzadas, en las que el arrendador no vende y transfiere nada por sí, poniendo en juego tal carácter, sino que siendo propietario, su propiedad es embargada y subastada públicamente para pagar con ella, o con su valor, las deudas u obligaciones que pesan en su contra y que no ha podido solucionar en otra forma que no sea la compulsiva usada para este fin, actuando el juez en la escritura correspondiente como representante legal de su condición de vendedor-propietario y no de su rol de arrendador o de cualquiera otra índole que pudiese investir".
El art. 10 del citado Decreto Ley, que regula, según expresamos, el arrendamiento de predios rústicos, dispone: "Si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado, el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de éste con el arrendatario". La disposición modifica entonces al N° 2 del art. 1962 del Código Civil, en cuanto el contrato de arrendamiento del predio rústico le será oponible al tercero adquirente, aún si el arrendamiento se pactó por instrumento privado. Ahora bien, del fallo de julio de 1989 de la Corte Suprema, se desprende que la venta en pública subasta, decretada por orden de la justicia, no supone que sea el arrendador quien vende el predio rústico, y por ende, el comprador no estará obligado a respetar el contrato de arrendamiento.
No estamos de acuerdo con dicha doctrina, y sí lo estamos con la de Alessandri, quien en relación al art. 1962, advertía que no se distinguía entre venta voluntaria o forzada, cuestión que tampoco acontece en el art. 10 del Decreto Ley N° 993. Además, creemos errónea la conclusión en orden a no ser el arrendador quien venda, cuando se trata de una venta forzada, pues en tal caso, el consentimiento del tradente (o sea, del arrendador), se dio anticipadamente, al momento de contraer la obligación cuyo incumplimiento ocasionó el remate de la finca, pues al contraer la deuda, el arrendador quedó sometido al derecho de prenda general de su acreedor, y éste, al ejercerlo, obtuvo el embargo del inmueble y su posterior subasta. No es entonces el juez la parte del contrato de compraventa, sino que el propio deudor (arrendador), representado legalmente por el juez. Por ende, a nuestro juicio, el adjudicatario sí estaba obligado a respetar el contrato de arrendamiento celebrado por el arrendador.
Cabe preguntarse también, qué ocurre si el predio rústico se transfiere por el arrendador a título gratuito. Aunque el art. 10 del Decreto Ley N° 993 no se puso en tal caso, el inciso primero del artículo siguiente dispone que "En todo lo no previsto en este Título, se aplicarán las disposiciones legales comunes que rigen los contratos, en especial las contenidas en el Título XXVI, Libro IV, del Código Civil". Ahora bien, el art. 1962 del Código Civil está precisamente entre tales normas, de manera que debiéramos concluir que si el predio rústico se transfiere a título gratuito por el arrendador, el adquirente estará obligado a respetar el contrato de arrendamiento celebrado por el tradente.
En cualquiera de los casos anteriores, sin embargo, será necesario, conforme ha concluido nuestra jurisprudencia, que el derecho del acreedor hipotecario en orden a no respetar el contrato de arrendamiento le sea reconocido por una sentencia judicial. Esto implica que deberá notificar previamente al arrendatario, para que éste pueda hacer valer sus derechos. En efecto, concluye una sentencia de la Corte de Santiago de abril de 1929, que "Si un acreedor hipotecario demanda al arrendatario de restitución de la propiedad por haberla adquirido mediante dación en pago del crédito, garantido con hipoteca inscrita antes del arriendo, para que ese acreedor tenga el derecho de no respetar este último contrato es preciso que le sea reconocido por resolución judicial, según se desprende del artículo 1962 en relación con el artículo 1965; no basta la simple convención celebrada entre el acreedor hipotecario y el arrendador que, por sí sola, no puede venir a destruir el derecho de un tercero, como es el arrendatario".
Nótese que en todos los casos anteriores, el Código Civil alude a la transferencia del dominio que tenía el arrendador. Debe tratarse entonces de un acto entre vivos. La transmisión del dominio a los herederos del arrendador en nada afecta a la subsistencia del contrato de arrendamiento, el que deberán respetar los herederos. En relación a este alcance, Alessandri incluye a los herederos y a los legatarios, junto a los donatarios, entre las personas comprendidas en el número 1 del artículo 196287. Sin embargo, incurre en un error, pues el numeral alude a "Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador". De todas formas, el resultado es el mismo, según lo expresamos. Debemos entender que el legislador estimó superfluo referirse a los asignatarios por causa de muerte, pues ellos siempre adquieren a título gratuito.
Debemos destacar también que el inciso 1° del art. 106 de la Ley General de Bancos, dispone que "Los subastadores de propiedades en juicios regidos por el procedimiento que señala esta ley no estarán obligados a respetar los arrendamientos que las afecten, salvo que éstos hayan sido otorgados por escritura pública inscrita en el Conservador de Bienes Raíces respectivo con antelación a la hipoteca del banco o autorizados por éste". Este precepto podría servir de fundamento, para reafirmar la tesis de Alessandri y Somarriva, pues si la regla general fuera la expuesta en el artículo citado, no se divisa la razón para haberlo incluido expresamente en la mencionada Ley. Habría que entender entonces que el art. 106 constituye una excepción al principio general, en virtud del cual los subastadores sí están obligados a respetar los contratos de arrendamiento, cuando se celebraron por escritura pública, a menos que se trate del propio acreedor hipotecario. La regla del inciso 1° del art. 106 de la Ley General de Bancos se enmarca en el mismo espíritu del inciso segundo del mismo artículo, al disponer que en las enajenaciones que se efectúen en los juicios seguidos conforme a dicha ley, no tendrá aplicación lo dispuesto en los números 3 y 4 del art. 1464 del Código Civil, debiendo el juez decretar sin más trámite la cancelación de las interdicciones y prohibiciones que afecten al predio enajenado, aun cuando hubieren sido decretadas por otros tribunales. Ambos incisos, propenden al fomento del crédito bancario para la adquisición de inmuebles, mediante el sistema de letras de crédito.
En el ámbito del derecho comparado, resulta interesante constatar que el artículo 1498 del antiguo Código Civil de la República Argentina, establecía, sencillamente, que "Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido".
El art. 1189 del actual Código Civil y Comercial argentino, contempla una norma similar: "Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en contrario, la locación: a. se transmite activa y pasivamente por causa de muerte; b. subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada".
No hay ninguna distinción entonces, entre actos a título gratuito u oneroso.
La misma fórmula se contempla en el Código Civil francés. Sobre el particular, escribía Troplong: "El derecho conferido al locatario por el locador, sobrevive a la calidad de propietario del locador; tiene su existencia independiente, y se ejerce por todo el tiempo del contrato contra todo propietario del inmueble. Si pues el nuevo propietario del inmueble está obligado a respetar el derecho del locatario, sin haber contratado con él ninguna obligación, es sin duda porque el derecho del locatario afecta a la cosa, porque existe contra esa cosa, y no contra la persona, porque es un derecho real, y no como era antes un derecho personal, que tenía por correlativo la obligación personal del locador. En una palabra, el adquirente de un inmueble sometido a un arrendamiento, está obligado a respetar este arrendamiento; y sólo puede serlo por una de dos causas, o por una obligación persona, o por un derecho real que afecte a la cosa que ha adquirido; y pues que el adquirente nada ha prometido, ni ha contraído obligación alguna, la obligación de respetar el arrendamiento, procede de que existe sobre la cosa un derecho real, un jus in re a favor del locatario".
El jurista argentino Dalmacio Vélez Sarsfield, comentando esta opinión, advierte que Troplong va demasiado lejos en su conclusión, señalando al efecto: "Sin duda, el que compra un inmueble que está arrendado contrae formalmente la obligación de respetar el arrendamiento, pues debe saber que por ley no puede desalojar al locatario (...) La existencia del derecho real es imposible, pues no hay sino un crédito por una parte, y una obligación por la otra".
Por su parte, el art. 1708 del Código Civil peruano, establece: "En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo: 1°. Si el arrendamiento estuviere inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador (No es de aplicación este inciso en el caso de enajenación de inmuebles hipotecados en favor de las empresas, vía remate judicial o por adjudicación directa, salvo que el respectivo contrato de arrendamiento se hubiera encontrado inscrito con anterioridad a la fecha de la constitución de la garantía hipotecaria). 2° Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.
Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación. 3° Tratándose de bienes muebles, el adquirente no está obligado a respetar el contrato si recibió su posesión de buena fe".
Como podemos constatar, en el sistema peruano la fe pública registral está efectivamente protegida, resultando esencial la inscripción del contrato de arrendamiento, siendo por ende insuficiente que el mismo se hubiere celebrado por escritura pública, para hacerlo oponible al adquirente.
c.3) Extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada por actos de terceros: conforme al art. 1965 del Código Civil, "Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecución y embargo en la cosa arrendada, subsistirá el arriendo, y se substituirán el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador. / Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 1962".
El solo embargo del inmueble arrendado no pone fin al contrato de arrendamiento. Como indica Carlos Ducci, "el contrato subsiste, pero cambia una de las partes, ya que el arrendador pasan a serlo el acreedor o acreedores que adquieren sus derechos y asumen sus obligaciones"88. Agrega Ducci que "Lo anterior lo corrobora el artículo 454 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que el embargo no alterará la situación de un tercero que se oponga a la entrega del bien porque lo goza a otro título que el de dueño".
Será con la venta forzada de la cosa arrendada, que expire el contrato de arrendamiento, salvo que éste sea oponible al adquirente, conforme al art. 1962.
Por su parte, el art. 1968 del Código Civil se pone en el caso inverso, es decir, el insolvente es el arrendatario, y dispone al efecto que "La insolvencia declarada del arrendatario no pone necesariamente fin al arriendo. / El acreedor o acreedores podrán substituirse al arrendatario, prestando fianza a satisfacción del arrendador" (podría suceder que el arrendatario desarrolle una industria o comercio en un local arrendado, y genere ingresos que a su vez permitirían a los acreedores obtener el pago de sus acreencias, de manera que a ellos les interesa que subsista el arrendamiento). / No siendo así, el arrendador tendrá derecho para dar por concluido el arrendamiento; y le competerá acción de perjuicios contra el arrendatario según las reglas generales"
Los artículos 1965 y 1968, corresponden a dos casos, de los pocos que establece la ley, en que se autoriza -específicamente en el art. 2466- para el ejercicio de la acción oblicua o subrogatoria, estudiada entre los derechos auxiliares de los acreedores.
c.4) Extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por disposición de la ley: ocurrirá lo anterior, cuando en virtud de una ley, la cosa arrendada fuere expropiada por causa de utilidad pública. El art. 1960 del Código Civil precisa tres situaciones particulares:
c.4.1. Se dará al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principiadas, (o sea, para obtener beneficio de ellas) y coger los frutos pendientes;
c.4.2. El Estado o la corporación expropiadora deberán indemnizar al arrendatario, siempre y cuando nos encontremos ante alguna de las siguientes hipótesis:
- Si la causa de expropiación fuere de tanta urgencia que no permita otorgar al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes;
- Si el arrendamiento se estipuló por cierto número de años, todavía pendientes a la fecha de la expropiación, y así contare por escritura pública.
- Si la expropiación afectare sólo a una parte de la cosa arrendada, el arrendatario podrá exigir que cese el arrendamiento, cuando sea de presumir que sin la parte expropiada, no habría contratado.
En relación a esta tercera situación, Carlos Ducci refiere que "Esta disposición, redactada pensando esencialmente en la expropiación de predios rústicos, deja en claro que el acto expropiatorio pone fin al contrato de arrendamiento del bien expropiado. Lo anterior lo expresa directamente el inciso 2° del artículo 20 del Decreto Ley número 2.186, de 1978, que contiene la Ley Orgánica de Procedimiento de Expropiaciones. Dicha disposición señala los efectos de la radicación del dominio del bien expropiado en el patrimonio del expropiante y expresa que se extinguirán de pleno derecho, entre otros, los arrendamientos, comodatos y demás contratos que constituyan títulos de mera tenencia que afectaren al bien expropiado".
También expirará el contrato en virtud de la ley, en los casos siguientes:
- Tratándose de los arrendamientos celebrados por los tutores o curadores: el artículo 1969 se remite al artículo 407, que establece al efecto que el arrendamiento no podrá exceder de 5 años si el predio es urbano y de 8 si es rústico, y en todo caso no podrá extenderse más allá del momento en que el pupilo cumpla 18 años. Se trata de una hipótesis de inoponibilidad.
- Tratándose de los arrendamientos celebrados por el padre o la madre como administradores de los bienes del hijo: está subordinado a las mismas normas que rigen para los guardadores (artículo 255 en relación con el artículo 407): los predios rústicos no pueden arrendarse por más de 8 años ni los urbanos por más de 5 años; y en ningún caso, por un plazo mayor que aquél que falte para que el hijo llegue a la mayor edad. La infracción de esta norma no origina la nulidad del contrato, sino la inoponibilidad ante el hijo.
- iTratándose de los arrendamientos celebrados por el marido, como administrador de los bienes sociales y de los bienes propios de su mujer, casada en sociedad conyugal: rigen los artículos 1749, 1756 y 1761. Las reglas son similares a las enunciadas a propósito de los dos casos anteriores.
d) Expiración del contrato por la sentencia del juez en los casos en que la ley ha previsto.
Conforme a las reglas generales, el contrato de arrendamiento podrá expirar por declararse su nulidad, o por resolución, siempre y cuando no hubiera empezado a cumplirse, pues en caso contrario, debemos hablar de término del contrato, conforme ya lo explicamos.
Carlos Ducci, sistematizando este punto, señala los siguientes casos en que las partes pueden demandar la terminación del contrato de arrendamiento:
d. 1) Casos en que el arrendatario puede demandar la terminación:
- Imposibilidad del arrendador de entregar la cosa arrendada o la mora en entregarla que disminuyere notablemente para el arrendatario el valor del contrato (artículos 1925 y 1926 del Código Civil);
- Las reparaciones sobre una parte tan grande de la cosa arrendada, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo (art. 1928 del Código Civil);
- Si el arrendatario, a consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado (art. 1930 del Código Civil);
- Si el mal estado o calidad de la cosa le impiden hacer de ella el uso para que ha sido arrendada (art. 1932 del Código Civil).
Se enmarcan estas hipótesis en las primeras cuatro obligaciones del arrendador.
d.2) Casos en que el arrendador puede demandar el término del contrato:
- Cuando el arrendatario no hubiere dado a la cosa el uso convenido o el que corresponda a la naturaleza de la cosa arrendada (art. 1938 del Código Civil);
- El grave deterioro del bien arrendado, cuando es imputable al arrendatario (art. 1939 del Código Civil);
- Cuando la cosa arrendada necesita reparaciones que en todo o parte impidan su goce (art. 1966 del Código Civil);
- Ante la insolvencia declarada del arrendatario (art. 1968 del Código Civil);
- Por negligencia grave del arrendatario en la mantención del inmueble (art. 1972 del Código Civil);
- Por emplear el arrendatario la casa o edificio a un objeto ilícito (art. 1973 del Código Civil);
- Por subarrendar la cosa a persona de notoria mala conducta (art. 1973 del Código Civil);
- Por la mora en el pago de la renta (art. 1977 del Código Civil).