El contrato de arriendo se vincula con otras figuras jurídicas, tales como: la compraventa, el derecho real de usufructo y el comodato.
El contrato de arrendamiento, en relación a otros contratos.
Arrendamiento y compraventa.
Semejanzas.
i.- Ambos tienen los mismos requisitos: consentimiento, cosa y precio;
ii.- Ambos son consensuales, bilaterales, onerosos, conmutativos y principales;
iii.- En ambos, una de las partes contrae la obligación de entregar una cosa, y de sanear la evicción y los vicios redhibitorios, y la otra parte la obligación de pagar un precio;
iv.- Ambos pueden recaer sobre una cosa ajena, que no pertenezca al vendedor o al arrendador, hipótesis que no obstan a la validez del contrato respectivo.
Diferencias.
i.- En la compraventa, el vendedor está obligado a proporcionar al comprador el goce tranquilo y útil de la cosa, y si es dueño, a transferirle el dominio de la misma; en el arrendamiento, el arrendador sólo se obliga a proporcionar el uso y goce temporal de la cosa al arrendatario.
ii.- La compraventa es un título traslaticio de dominio; el arrendamiento es un título de mera tenencia.
iii.- La compraventa que recae en bienes inmuebles es un contrato solemne, que siempre exige escritura pública. El arrendamiento que recae en bienes inmuebles urbanos es consensual. Sólo es solemne el arrendamiento que recae en inmuebles rústicos, y la solemnidad no sólo puede consistir en escritura pública, sino también escritura privada y dos testigos.
iv.- En la compraventa, por regla general los riesgos por la pérdida fortuita de la cosa, cuando es un cuerpo cierto, son de cargo del comprador, una vez perfeccionado el contrato (artículo 1820 del Código Civil); en el arrendamiento, son de cargo del arrendador (art. 1932 del Código Civil), pues destruida o deteriorada la cosa arrendada por caso fortuito o fuerza mayor, se extingue el contrato, quedando liberado el arrendatario de sus obligaciones.
v.- En la compraventa, el precio siempre debe estipularse en dinero; en el arrendamiento, el precio puede consistir en dinero y también en frutos naturales de la cosa arrendada (art. 1917 del Código Civil).
vi.- En la compraventa de inmuebles, el precio debe enmarcarse dentro de los parámetros establecidos en el Código Civil, so pena de la eventual nulidad del contrato por lesión enorme (salvo, si se trata de una compraventa forzada, vale decir, ordenada por la justicia). En el arrendamiento de muebles o de inmuebles, las partes pueden pactar el monto al que asciende la renta sin restricciones. No hay pues, ni aún en el caso de arrendamiento de inmuebles, la posibilidad de alegar una eventual lesión enorme, salvo que ella se configurara al estipular una pena ante el incumplimiento, y ella fuere enorme, en los términos previstos en el artículo 1544 del Código Civil22. Sobre este particular, en un fallo de la Corte Suprema de octubre de 1990, se concluye que "si la renta de arrendamiento quedó fijada en trescientos mil pesos, y la multa por cada día de atraso en la restitución del inmueble se estableció, a partir del sexto día, en ciento sesenta mil pesos, sin perjuicio de continuarse con el pago de aquélla, no hay duda de que se trata de una cláusula penal enorme. Esta cláusula, por su naturaleza, no puede ser aceptada, conforme a nuestro ordenamiento jurídico, siendo procedente aplicar a su respecto la norma del art. 1544 del CC. que permite al tribunal morigerar sus efectos mitigándola prudencialmente y dejando salvada la existencia de una sanción que las partes quisieron establecer, para el evento de retardo en la restitución del inmueble arrendado".
vii.- En la compraventa, la estipulación de pacto comisorio calificado, a pesar de los términos del art. 1879 del Código Civil, no resuelve el contrato ipso facto en caso de incumplimiento del comprador en su obligación de pago del precio, pues siempre podrá pagar, en el plazo fatal de veinticuatro horas, subsiguientes a la notificación judicial de la demanda. En cambio, si el pacto comisorio calificado se pacta en un contrato de arrendamiento, el contrato efectivamente se extinguirá ipso facto en caso de incumplimiento de alguna de las partes (usualmente, por el no pago de las rentas). En efecto, se desprende de un fallo de la Corte de Concepción, de mayo de 1968, que "Convenido en un contrato de arrendamiento un pacto comisorio de resolución ipso facto, tal pacto comisorio calificado opera de pleno derecho, porque así lo acuerdan las partes en uso de la libertad contractual y porque lo mismo fluye de la reglamentación de la condición resolutoria en el Código Civil. En efecto, el artículo 1487 señala la regla general en materia de condición resolutoria , que es hacerla operar de pleno derecho, como pasa con la condición resolutoria ordinaria o expresa; cumplida la condición resolutoria, como dice la disposición, deberá restituirse lo que se hubiere recibido bajo tal condición y, como se sabe, el pacto comisorio no es sino una condición resolutoria expresamente señalada, de donde es fácil concluir que sus efectos deben ser los de la condición resolutoria ordinaria o expresa, con la única excepción del contrato de compraventa y a propósito únicamente de la obligación del comprador de pagar el precio. Salva esta excepción, el pacto comisorio viene a ser una condición resolutoria ordinaria (...) Por aplicación de los principios expuestos, la cláusula resolutoria expresa o pacto comisorio con cláusula de resolución ipso facto, estatuido en un contrato de arrendamiento, es una cláusula válida que debe surtir los efectos queridos por las partes".
Aplicando la misma doctrina, una sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago del 16 de enero de 1997, señala que si lo estipulado en el contrato fue un pacto comisorio simple, no es procedente alegar que la convención expiró por el solo incumplimiento: "1°) Que para un debido pronunciamiento sobre el problema planteado en esta litis resulta necesario, previamente, determinar qué forma presenta el pacto comisorio estipulado por las partes en la cláusula octava del contrato de arrendamiento cuya terminación solicita la actora que sea declarada judicialmente. Ello, porque según se desprende del tenor de los artículos 1877 y 1879 del Código Civil, él puede ser de dos clases: simple o mediato y calificado o inmediato, siendo diferente la manera cómo opera en uno y otro caso. Tratándose del pacto comisorio simple o mediato, éste no es sino la condición resolutoria tácita expresamente convenida por los contratantes sin que, por esta circunstancia, pierda su naturaleza jurídica de tal; por ende, demandada la resolución o terminación del contrato, según sea el caso, el deudor podrá enervar la acción dando cumplimiento a lo debido dentro de las oportunidades que el ordenamiento procesal le concede. En el pacto comisorio calificado o inmediato, la voluntad de las partes le otorgan al incumplimiento del deudor el carácter de una verdadera condición resolutoria ordinaria, razón por la que, salvo en el caso del contrato de compraventa que presenta una normativa especial al respecto, producido el incumplimiento se resuelve o termina de pleno derecho la relación contractual, sin que sea posible al deudor hacerla subsistir mediante un pago posterior.
2°) Que, en tal perspectiva, necesario resulta concluir que la cláusula octava del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, del que da cuenta la escritura pública de fecha 1° de septiembre de 1988, configura un pacto comisorio simple o mediato, pues, de acuerdo con su tenor, la mora o simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la arrendataria "da derecho a los arrendadores a ponerle término al arrendamiento sin más trámite"; es decir, lo que han convenido las partes en la estipulación no es que, producido el evento por ellas propuesto, la relación contractual se extinga de modo ipso facto, sino que en tal situación se origina para los arrendadores sólo el derecho, la facultad, de ponerle término; ello significa que la extinción del vínculo arrendaticio no se produce de manera autónoma, por el mero incumplimiento del arrendatario, sino que para que tal cosa ocurra se requiere, además, que los arrendadores manifiesten su voluntad de ponerle término; en consecuencia, mientras ello no suceda, no obstante el incumplimiento al contrato subsiste; tal situación no es diferente, en lo substancial, a la prevenida en el artículo N° 1489 del Código Civil.
4°) Que aparece del mérito de los antecedentes que obran en autos, entre otros, del propio tenor del escrito de demanda de fs. 1, de las diligencias de absolución de posiciones de fs. 85 y 87, y de los comprobantes de depósito en la cuenta corriente del tribunal a quo acompañados (...), que las rentas de arrendamiento devengadas con anterioridad al momento de interponerse la demanda se encontraban pagadas y que las devengadas en el transcurso de la presente litis han sido consignadas en forma y tiempo procesal útil, y que igual cosa ocurre con las diferencias en razón de mayor pago de contribuciones de bienes raíces por cambio de destino del inmueble; cantidades, las consignadas, ya percibidas por la actora.
5°) Que no operando el pacto comisorio simple o mediato por el sólo ministerio de la ley, los pagos y consignaciones de que se da cuenta en el considerando anterior han tenido la virtud de enervar la acción resolutoria deducida en el escrito de demanda de fs. 1, razón por la que dicha demanda debe ser rechazada.
Por las razones expuestas, se revoca la sentencia apelada de nueve de abril de mil novecientos noventa y seis, escrita a fs. 196, que dio lugar a la demanda interpuesta a fs. 1 resolviendo que se declara terminado el contrato de arrendamiento celebrado por las partes, ordena restituir el inmueble arrendado y dispone que la demandada debe de pagar las rentas de arrendamiento y demás prestaciones pactadas que se devenguen hasta la efectiva entrega de la propiedad arrendada, y en su lugar se declara que se rechaza en todas sus partes la mencionada demanda de fs. 1.
Regístrese y devuélvanse.
Pronunciado por los Ministros señores Juan González Zúñiga y Gloria Olivares Godoy y Abogado Integrante señor Francisco Merino Scheining."
Una doctrina contraria, se postula en un fallo de la Corte de Apelaciones de Concepción, de fecha 28 de junio de 1992, que exponemos en lo medular, aunque no compartimos sus conclusiones, pues se confunden los efectos del pacto comisorio calificado (asimilable según lo hemos señalado a la condición resolutoria ordinaria y por ende apto para producir de pleno derecho la resolución del contrato) con los efectos del pacto comisorio simple (asimilable a la condición resolutoria tácita, que como sabemos, no implica que la suerte del contrato esté irremediablemente ligada a su resolución, pues el demandado puede impedirla, pagando), y se desconoce que el artículo 1879 es de aplicación restrictiva, sólo a la compraventa. Señala la sentencia en cuestión:
"1°. Que la acción deducida en este juicio es la de restitución de la casa arrendada. El actor pretende tal objetivo aduciendo que el contrato de arrendamiento lo ligaba con el demandado (...) habría terminado como consecuencia del incumplimiento de la condición contenida en el contrato que importa un pacto comisario con cláusula de resolución ipso facto, como se advierte en la estipulación N° 9 del acto de que da constancia el documento de fs. 1.
Dicha estipulación es del tenor siguiente: El solo retardo de diez días en el pago de las rentas de arrendamiento y/o de los gastos comunes o servicios especiales, contado este plazo desde el día cinco de cada mes, dará derecho al arrendador para poner término inmediato al arrendamiento, de pleno derecho, ipso facto, sin forma de juicio.
2°. Que hoy no cabe dudas de la procedencia de este pacto comisario que antes se estimó como propio del contrato de compraventa. Se dice que "consiste en la condición resolutoria tácita expresada", vale decir, nada tiene que ver con la condición resolutoria ordinaria.
Lo que importa, en el caso de autos es que este pacto es relativo a la condición resolutoria tácita, incita en todos los contratos bilaterales y que, según el artículo 1489 se expresa así: "En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado".
El efecto de este pacto no es poner término inmediato al contrato porque los artículos 1878 y 1873 aceptan que pueda pedirse el cumplimiento del contrato con la respectiva indemnización de perjuicios y cuando ha de resolverse de inmediato, sin embargo, puede hacerse subsistir, pagando el precio, lo más tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificación de la demanda.
En consecuencia, ha de recurrirse a la justicia para que resuelva.
3° Que lo expresado resulta mucho más significativo para el caso de la terminación inmediata del contrato de arrendamiento.
El artículo 1977 da normas expresas que se han singularizado por la doctrina como de gran significado social, destacables para la época de la dictación del Código Civil y que inciden precisamente, en el pago de las rentas. Dice este artículo. "La mora de un período entero de pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales median a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días".
Se sigue de lo expresado que, en la materia, la puesta en mora requiere de dos reconvenciones en forma imperativa, las que no pueden eludirse, no obstante el pacto antes mencionado y sólo entonces, y en el caso de que el arrendatario no pague dentro de los plazos designados podrá el Juez declarar la terminación del contrato y ordenar luego la restitución. 4° Que refuerza la conclusión anterior que, dado el carácter de orden público que tiene el artículo 1977 del Código Civil, importa una excepción al principio de la autonomía de la voluntad y por tanto, el pacto que es su expresión no tiene el efecto de ipso jurídico de que habla y el acreedor no ha podido dar por terminado el contrato, como aparece haciéndolo expresamente y pidiendo como consecuencia la restitución directa de la casa arrendada.
Por estos fundamentos se revoca la sentencia de treinta de marzo de este año, escrita a fs. 34 y se declara que no ha lugar, con costas a la demanda de fs. 1. Regístrese y devuélvase. Redacción del Ministro señor Luis Rodríguez Salvo."
Con todo, advertimos que se ha sostenido que el pacto comisorio calificado no podría estipularse en el contrato de arrendamiento de predios urbanos, porque infringiría el artículo 19° de la Ley número 18.101, que establece la irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios, hipótesis que se produciría en la especie, pues el arrendatario no podría asilarse en los plazos de restitución consignados en el citado cuerpo legal (Hübner y Vergara, citadas). No estamos de acuerdo con esta conclusión, pues acontece que de incurrir en incumplimiento de sus obligaciones (hipótesis que precisamente plantea el pacto comisorio), el arrendatario no puede invocar los plazos adicionales que le confiere la ley, para restituir el inmueble arrendado, ni el juez concedérselos (a menos que aceptemos la tesis sustentada por el fallo de la Corte de Concepción, de 28 de julio de 1992).
Arrendamiento y usufructo.
Semejanzas.
i.- Tanto el arrendamiento como el usufructo confieren un derecho de goce sobre cosa ajena27;
ii.- Ambos sólo confieren la mera tenencia sobre la cosa.
Diferencias.
i.- El arrendamiento confiere un derecho personal al arrendatario, para gozar de la cosa dada en arriendo; el usufructo otorga un derecho real;
ii.- El arrendamiento sólo tiene por fuente el contrato; el usufructo puede originarse en la voluntad del testador, el acuerdo de los contratantes o en la ley (derecho legal de goce o usufructo legal del padre o madre sobre los bienes del hijo no emancipado y el del marido sobre los bienes de su mujer, cuando hubiere sociedad conyugal);
iii.- El arrendador contrae obligaciones correlativas; el nudo propietario no se obliga para con el usufructuario, sin perjuicio de respetar su usufructo;
iv.- El usufructuario debe rendir caución suficiente de conservación y restitución y debe practicar un inventario solemne; el arrendatario no tiene dichas obligaciones, a menos que el arrendador le exija entregar una suma por concepto de garantía o se confeccione un inventario, como suele ocurrir al arrendarse inmuebles, detallándose los muebles que se contienen en ellos o sus instalaciones; i.- Los derechos del arrendatario se transmiten a sus herederos; el usufructo expira con la muerte del usufructuario; ii.- En el arrendamiento, siempre debe haber un precio. El usufructo puede ser gratuito.
Arrendamiento y comodato.
Semejanzas.
i.- Ambos contratos proporcionan el goce sobre una cosa ajena;
ii.- Ambos sólo confieren la mera tenencia sobre la cosa.
Diferencias.
i.- El arrendamiento es un contrato bilateral; el comodato es un contrato unilateral;
ii.- El arrendamiento es un contrato oneroso; el comodato es un contrato gratuito;
iii.- El arrendamiento es consensual, por regla general; el comodato es un contrato real;
iv.- El arrendamiento no se extingue con la muerte del arrendador o del arrendatario; el comodato se extingue con la muerte del comodatario.