El concepto de contrato de arriendo incluye el estudio de su definición legal, clasificaciones, características y requisitos.
Concepto de Arrendamiento.
El artículo 1915 del Código Civil define al contrato de arrendamiento en los siguientes términos: "El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado".
El concepto de nuestro Código Civil, es coincidente con aquél dado por el Diccionario de la lengua española, que define la voz arrendar como "Ceder o adquirir por precio el goce o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios".
A su vez, la palabra arrendamiento deriva del latín, específicamente de a-renda, o sea, entregar cosas, ejecutar obras o servicios a renta, a cambio del pago de una renta.
En algunos países de habla castellana, se emplea la palabra alquiler, que deriva del árabe, a partir de las expresiones al-kira, que aluden también al arrendamiento de cosas a cambio de un precio, o a la renta que se paga por ellos.
Incluso, el Código Civil y Comercial de la República Argentina alude al contrato de locación, definiéndolo en su artículo 1187. La palabra locación se entronca con los orígenes del contrato de arrendamiento, en Roma.
Arrendamiento, alquiler o locación, por ende, son sinónimos, aunque la primera palabra es más adecuada para nuestra tradición jurídica.
Clases de arrendamiento.
Se desprende del concepto legal que el contrato de arrendamiento puede ser de tres clases:
a) Arrendamiento de cosa;
b) Arrendamiento de obras; y
c) Arrendamiento de servicios.
En esta obra, haremos un análisis exhaustivo del arrendamiento de cosa y revisaremos sólo en términos generales el arrendamiento de obra y el de prestación de servicios.
Partes del contrato de arrendamiento.
Intervienen en el contrato dos partes, denominadas arrendador y arrendatario (artículo 1919 del Código Civil). El arrendador, se obliga a conceder el goce de una cosa, a ejecutar una obra o prestar un servicio. El arrendatario, se obliga a pagar un precio determinado por este goce, obra o servicio.
De acuerdo al principio general establecido en el artículo 1438 del Código Civil, nada obsta para que cada parte esté compuesta por una o más personas, naturales o jurídicas.
Cabe consignar que las personas naturales o jurídicas extranjeras, no pueden celebrar contratos de arrendamiento sobre predios rústicos, cuando éstos se ubican en zonas fronterizas (artículo 3° del Decreto Ley número 993, que regula el arrendamiento de predios rústicos)
Requisitos del contrato de arrendamiento.
Como bien puntualiza Alessandri, tres son los elementos constitutivos del arrendamiento, es decir, elementos de la esencia particulares, que de faltar, impiden el nacimiento del contrato, o éste degenera en un contrato diferente. Son tales:
a) Una cosa, cuyo goce temporal ha de concederse por una de las partes a la otra; o un hecho, que una de las partes debe ejecutar y que a su vez puede consistir en la ejecución de una obra o en la prestación de un servicio.
b) Un precio, que el arrendatario se obliga a pagar; precio que toma el nombre de renta cuando se paga periódicamente.
c) El consentimiento de las partes, en la cosa (incluyendo la obra o servicio) y en el precio. Debe haber un efectivo concierto de voluntades, acerca de concluir un contrato de arrendamiento. De lo contrario, podríamos estar ante un contrato de comodato, o simplemente ante un contrato atípico.
Características del contrato de arrendamiento.
a) Estamos ante un contrato bilateral, como expresamente lo indica el artículo 1915, que origina obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario. Uno entrega temporalmente una cosa, o cumple un servicio o ejecuta una obra material, y el otro paga un precio a cambio.
b) Se trata de un contrato oneroso, porque reporta utilidad para ambos contratantes, gravándose recíprocamente.
c) Es un contrato conmutativo, porque las prestaciones de las partes se miran como equivalentes. Lo que una parte se obliga a entregar o hacer en favor de la otra parte, se mira como equivalente a lo que ésta a su vez se obliga a pagar por el goce temporal de la cosa arrendada o por el servicio u obra que se realizará en su favor.
d) Es principal, porque subsiste por si solo, sin necesidad de otra convención; tampoco es un contrato destinado a garantizar el cumplimiento de otra convención.
e) Por regla general, es consensual. Lo normal es que el arrendamiento se entienda perfecto, por el solo acuerdo de las voluntades, incluso cuando recae en inmuebles, rigiendo por ende las normas del Código de Comercio, concernientes a la formación del consentimiento. Con todo, el arrendamiento de predios rústicos, es solemne, debiendo constar por escritura pública o privada, y en el segundo caso, con la presencia de dos testigos, conforme al artículo 5° del Decreto Ley número 993, del año 1975. Además, dados los términos de los incisos 2° y 3° del artículo citado, el contrato será inoponible y carecerá de mérito ejecutivo, si se omite la declaración concerniente al régimen tributario al que se encuentre afecto el arrendador.
Rigen también las limitaciones a la prueba de testigos, contempladas en los artículos 1708 y siguientes del Código Civil, lo que pone en evidencia la conveniencia de pactar el contrato por escrito, aún en aquellos casos en que la ley no lo exija. Un fallo de julio de 1985, de la Corte Suprema, ratifica este principio, al establecer que "Aunque el contrato de arrendamiento es consensual, su existencia no puede probarse por testigos, sino dentro de los límites del artículo 1709 del Código Civil. Ha de estarse al valor de la renta estipulada para establecer si tal contrato contiene la entrega o la promesa de una cosa que valga más de dos unidades tributarias y si, consecuentemente, puede probarse o no mediante la prueba testimonial".
Se ha sostenido que dado "el carácter consensual que tiene el contrato de arrendamiento no existe el contrato de promesa de arriendo; puesto que se confundiría la promesa con el arriendo mismo, el que empezaría a regir en la época prefijada, es decir, habría un plazo suspensivo".
No concordamos con tal aserto, que parece fundarse en la antigua discusión acerca de si el artículo 1554 del Código Civil excluyó la promesa de contrato consensual, dados los términos del N° 4 de ese precepto. Sin la intención de entrar en esa polémica, ajena a esta obra, no vemos por qué no pueda existir un contrato en virtud del cual, previo cumplimiento de un plazo o de una condición, las partes se obliguen a celebrar un contrato de arrendamiento. Aún más, si la modalidad de la que pende la celebración del contrato de arrendamiento prometido fuere una condición, debiera constar objetivamente su cumplimiento, y ello ocurriría precisamente al celebrar el contrato prometido. Además, sostener que basta con la sola promesa, para exigir en su oportunidad la entrega del goce de una cosa mueble o inmueble en arriendo, restaría certeza a la relación jurídica, frente a terceros. Creemos por tanto que cumplido el plazo o la condición, puede pedirse el cumplimiento de la obligación de hacer derivada del contrato prometido, obligación de hacer consistente precisamente en la celebración del contrato. Mientras ello no acontezca -voluntaria o forzadamente-, estimamos que no hay todavía contrato de arrendamiento.
f) El arrendamiento es un título de mera tenencia. Quien recibe una cosa en arrendamiento, sólo tiene sobre ella la calidad de mero tenedor, y por ende reconoce dominio ajeno, sin que, en principio, pueda llegar a adquirir el dominio por prescripción Lo expuesto, salvo, si opera el caso excepcionalísimo contemplado en el artículo 2510 regla 3° del Código Civil, única hipótesis en que la mera tenencia podría mudar en posesión y permitir arribar al dominio vía prescripción adquisitiva, cuando se cumplen los dos requisitos copulativos allí indicados:
- Que el que se pretende dueño no pueda probar que en los últimos diez años se haya reconocido expresa o tácitamente su dominio por el que alega la prescripción;
- Que el que alega la prescripción pruebe haber poseído sin violencia, clandestinidad ni interrupción por el mismo espacio de tiempo.
g) El arrendamiento es un contrato de duración limitada y por regla general de tracto sucesivo.
Cumplido su plazo de vigencia, normalmente se renuevan sus efectos, conforme a lo estipulado por los contratantes, salvo que medie voluntad en contrario, expresada con la antelación pactada en el contrato y comunicada a la contraparte en la forma prevista en la convención (vale decir, con una cierta antelación, previa al vencimiento del plazo de vigencia del contrato y en ocasiones, cumpliendo con ciertas formalidades, como dar la comunicación a través de una carta certificada o mediante notario público o receptor judicial, por ejemplo).
Cabe advertir que en nuestra legislación, no hay normas limitativas acerca de la duración del contrato de arrendamiento, el que podría pactarse por cualquier plazo, con o sin tácita reconducción. Las limitaciones no se contemplan ni para estipular plazos máximos ni para convenir plazos mínimos. Distinta es la fórmula que se emplea en códigos extranjeros.
Así, disponía el artículo 1505 del antiguo Código Civil de la República Argentina: "El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años". Hoy, el plazo es mayor, pero sigue existiendo limitación temporal. Establece el art. 1197 del actual Código Civil y Comercial argentino: "Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos. / El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio". El Código trasandino también contempla un plazo mínimo de duración del contrato, en su art. 1198: "Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del artículo 1199. / El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa".
Por su parte, el Código Civil peruano, distingue entre contratos de arrendamiento de duración determinada o indeterminada (artículo 1687), estableciendo que "El plazo del arrendamiento de duración determinada no puede exceder de diez años" (art. 1688, inc. 1°). Todavía más, la duración de los contratos de arrendamiento de bienes pertenecientes a entidades públicas o a incapaces, no puede ser mayor de seis años (art. 1688, inc. 2°).
La conveniencia de limitar en nuestra legislación, en sintonía con lo regulado en el Derecho Comparado, especialmente en lo que se refiere al plazo máximo de duración de un contrato de arrendamiento, parece del todo necesario, principalmente con el propósito de impedir un acto que bajo la apariencia de contrato de arrendamiento, en verdad constituye una enajenación, como acontece si por ejemplo se da en arrendamiento un inmueble por 99 años. En este sentido, personas que no pueden celebrar contrato de compraventa entre sí (artículos 1796 a 1800 del Código Civil), podrían recurrir al expediente de celebrar un contrato de arrendamiento, burlando entonces en la práctica las restricciones legales. Estipular un plazo demasiado prolongado, también podría materializar una hipótesis de infracción a las normas relativas a las asignaciones forzosas, especialmente aquellas previstas en favor de los legitimarios del arrendador, si éste, antes de fallecer, diere en arrendamiento por un plazo muy prolongado, el único bien inmueble a que podrían haber aspirado los herederos, caso en el cual no hay posibilidad de pedir que se deje sin efecto dicho contrato de arrendamiento.
h) Normalmente, se trata de un contrato de administración, no de disposición. Por ello, "para arrendar a través de un mandatario o representante basta que se le hayan otorgado las facultades del artículo 2132 del Código Civil. Sin embargo, podría cuestionarse esta facultad cuando se arrienda por largos períodos de tiempo, ya que en estos casos, el contrato podría envolver una verdadera disposición de la cosa".
Con todo, si dentro del giro ordinario de la cosa dada en arrendamiento está la disposición de bienes, como por ejemplo tratándose de un predio agrícola, el arrendatario podrá ejecutar actos de disposición, en ese caso, relativos a los frutos cosechados.
i) Tratándose de los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos, el contrato es dirigido, porque:
- Cuando se pactan mes a mes o por plazo indefinido o a plazo fijo que no exceda de un año, el legislador, imperativamente, dispone que el arrendatario gozará de un plazo adicional para la restitución del inmueble, después que el arrendador le notifica el desahucio (artículos 3° y 4° de la Ley N° 18.101);
- Si se trata de un contrato que recae en una vivienda y ha sido pactado a plazo fijo superior a un año, el legislador desconoce la "ley del contrato", pues faculta al arrendatario para poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte, derecho que puede ejercer si el arrendador le prohibió subarrendar (artículo 5° de la Ley N° 18.101).
- Son irrenunciables los derechos que la Ley N° 18.101 confiere a los arrendatarios (art. 19° de la Ley N° 18.101)18. En relación a lo anterior, Rubén Celis señala que "Atento a lo que dispone el artículo 12 del Código Civil, la cláusula del contrato en que el arrendatario renuncie a un derecho que la ley le acuerda, carecerá de todo valor y se tendrá por no escrita. (Será, por ejemplo, el caso en que renuncie anticipadamente al plazo de que legalmente dispone para restituir el inmueble. Una vez determinado judicialmente ese plazo, podrá, sin embargo, renunciarlo)."
j) Puro y simple, por regla general. Usualmente, el arrendamiento comienza a producir todos sus efectos inmediatamente de celebrado, aunque nada obsta a estipular un plazo o una condición, a que esté supeditado el ejercicio o el nacimiento de los derechos y las obligaciones emanadas del contrato.
k) Es un contrato típico, pues la ley lo regula exhaustivamente, tanto en el Código Civil como en disposiciones especiales.