En el arriendo de cosas nos detendremos en la revisión de la definición legal, elementos, normativa aplicable y la capacidad requerida para celebrar el contrato.
El arrendamiento de cosas.
Definición.
Se entiende por tal aquél contrato por medio del cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a conceder el goce de una cosa a la otra de las partes, llamada arrendatario, la que se obliga a pagar por ese goce un precio determinado.
Si bien el Código Civil, en el art. 1915, alude al "goce de una cosa", es obvio que el arrendamiento confiere también el uso de la misma, entendiéndose, igual que acontece en el artículo 582 del mismo Código, cuando se define el dominio o propiedad, que la facultad de uso está comprendida por la facultad de goce, para los efectos de ambos artículos (lo mismo acontece en el art. 764, cuando se define el usufructo, y en el art. 811, cuando se define el derecho real de uso, ambos del Código Civil).
El Ius Utendi significa que el propietario puede utilizar o servirse de la cosa. En tal sentido, "La facultad de uso se traduce en aplicar la cosa misma a todos los servicios que es capaz de proporcionar, sin tocar sus productos ni realizar una utilización que implique su destrucción inmediata".
Por su parte, la facultad de goce, llamada también Ius Fruendi, "Es la que habilita para apropiarse los frutos y los productos que la cosa da. Precisamente en virtud de la facultad de goce el dueño de la cosa pasa a serlo de los productos y frutos de ella".
Elementos del contrato de arrendamiento de cosa.
a) Consentimiento de las partes.
Hemos indicado que el arrendamiento es un contrato consensual, por regla general. Nos remitimos por tanto a lo expresado en las características del contrato de arrendamiento.
Nada impide que las partes acuerden transformar en un contrato solemne al arrendamiento (art. 1921 del Código Civil). En este caso, los efectos serán los mismos previstos en el art. 1802 del Código Civil, en la compraventa, operando el derecho de retractación, antes del cumplimiento de la solemnidad convencional o de la entrega de la cosa arrendada.
b) La cosa arrendada.
Debe reunir los requisitos comunes al objeto de todo contrato, cuando recae sobre una cosa: ha de ser real; comerciable; determinada o determinable; y susceptible de darse en arrendamiento (constituir objeto lícito).
La regla general es que pueden darse en arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales (por ejemplo, el derecho real de usufructo), muebles e inmuebles, propias o ajenas (art. 1916 del Código Civil). Nada impide arrendar simultáneamente cosas corporales e incorporales. Así, al dar en arrendamiento, por ejemplo, un establecimiento comercial, puede conferirse el goce de un inmueble y también de la cosa intangible denominada derecho de llaves (más adelante aludiremos a él).
No pueden darse en arrendamiento:
- Los derechos personalísimos (esto implica, entonces, que el titular del derecho real de uso o habitación, no puede darlo en arrendamiento);
- Las cosas cuyo arrendamiento esté prohibido por la ley (así, por ejemplo, las viviendas adquiridas del Servicio de Vivienda y Urbanización, no pueden arrendarse sino después de transcurrido cierto plazo, desde la adquisición del inmueble);
- Las cosas consumibles (mal podrían ser objeto de arrendamiento, si consideramos que el arrendatario, al término del contrato, ha de restituir la misma cosa, sin perjuicio del detrimento que pueda haber experimentado por el uso conforme a su naturaleza y el transcurso del tiempo).
c) El precio.
Se llama precio lo que el arrendatario debe pagar por el goce de la cosa arrendada. Puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada (art. 1917 del Código Civil); y en este segundo caso, caben dos opciones:
- Puede fijarse una cantidad determinada; o
- Puede fijarse una cuota de los frutos de cada cosecha; cuando el precio del arrendamiento consiste en una parte alícuota de los frutos que produce la cosa, hay un contrato de aparcería, también denominado mediería.
El art. 1918 del Código Civil dispone que "El precio podrá determinarse de los mismos modos que en el contrato de venta", lo que significa que debemos aplicar los artículos 1808 y 1809 del Código Civil, que establecen:
- El precio debe ser determinado por los contratantes;
- Podrá asimismo dejarse la determinación del precio al arbitrio de un tercero, y mientras ello no ocurra, no habrá arrendamiento (en este caso, se entiende que el contrato se celebra bajo la condición suspensiva consistente en que el tercero fije el precio del arrendamiento).
Cuando el precio se paga de manera periódica, se llama renta. Como precisa Alessandri, "No cabe hablar de canon, como vulgarmente se dice: canon es el crédito que produce un capital acensuado". Las rentas, según se establece en el art. 647 del Código Civil, constituyen frutos civiles.
Igual que acontece en la compraventa, el precio a pagar en el arrendamiento ha de ser real o serio y también determinado. Si fuera fingido o simulado o irrisorio, el contrato degeneraría en un contrato gratuito32, específicamente en un comodato.
Normativa aplicable al arrendamiento de cosa.
Se rige el arrendamiento de cosa, por las siguientes disposiciones legales:
a) Artículos 1915 al 2021 del Código Civil;
b) Ley N° 18.101, que fue publicada en el Diario Oficial de fecha 29 de enero de 1982, aplicable al arrendamiento de predios urbanos. Esta ley, fue modificada por la Ley N° 19.866, publicada en el Diario Oficial de fecha 11 de abril de 2003. Supletoriamente, se aplicarán las normas del Código Civil, específicamente los artículos 1915 a 1977;
c) Decreto Ley N° 993, publicado en el Diario Oficial de fecha 24 de abril de 1975, que establece disposiciones especiales sobre arrendamiento de predios rústicos. También se aplicarán supletoriamente las normas del Código Civil, específicamente los artículos 1978 a 1986.
d) Ley N° 19.281, que rige el comúnmente llamado "leasing para la vivienda".33
e) Ley N° 19.253, que regula el arrendamiento de "tierras indígenas"; y
f) El Decreto Ley N° 1.939, del año 1977, relativo a las "Normas sobre adquisición, administración y disposición de bienes del Estado", que debe aplicarse en caso de arrendamiento de bienes fiscales.
Capacidad para celebrar el contrato de arrendamiento de cosas.
Como acontece con cualquier contrato, pueden celebrar el de arrendamiento quienes sean plenamente capaces. Con todo, en diversas disposiciones del Código Civil y también en otras leyes, se establecen normas especiales en relación al contrato de arrendamiento, destinadas en algunos casos a proteger los intereses de ciertos incapaces, como los sujetos a guarda, en otros casos a cautelar los intereses de la mujer casada en sociedad conyugal o de la familia en general y en otros casos la seguridad nacional. Tales hipótesis son las siguientes:
i.- Existiendo sociedad conyugal, y tratándose de la administración ordinaria de la misma, el marido puede arrendar sin restricciones, los bienes muebles de la sociedad. En cambio, si se trata de bienes inmuebles urbanos o rústicos que pertenecen al haber social y el arrendamiento excede de 5 u 8 años, respectivamente, incluyendo las prórrogas, requiere de la autorización de la mujer o del juez en subsidio (art. 1749 del Código Civil).
ii.- Existiendo sociedad conyugal, y tratándose de la administración de los bienes propios de la mujer que ejerce el marido, éste puede arrendar sin restricciones los bienes muebles de la mujer (se trata de aquellos muebles que no han ingresado al haber relativo o aparente de la sociedad conyugal, por ejemplo, por haber sido excluidos de ella en capitulaciones matrimoniales). En cambio, si se trata de bienes inmuebles urbanos o rústicos propios de la mujer y el arrendamiento excede de 5 u 8 años, respectivamente, incluyendo las prórrogas, requiere de la autorización de la mujer (art. 1756 del Código Civil).
iii.- Existiendo sociedad conyugal, y tratándose de la administración extraordinaria de la misma que ejerce la mujer, ésta puede arrendar sin restricciones los bienes muebles de la sociedad. En cambio, si se trata de bienes inmuebles urbanos o rústicos que pertenecen al haber social y el arrendamiento excede de 5 u 8 años, respectivamente, incluyendo las prórrogas, requiere de la autorización del juez, previa información de utilidad (art. 1761 del Código Civil).
iv.- El guardador puede tomar en arriendo para sí, para su cónyuge, ascendientes, descendientes, hermanos, consanguíneos o afines hasta el cuarto grado inclusive o socios de comercio, los bienes muebles del pupilo, siempre y cuando lo autoricen los demás guardadores conjuntos que no estén implicados de la misma manera o el juez en subsidio. Pero en ningún caso podrá el guardador tomar en arriendo los bienes raíces del pupilo, prohibición que se extiende a su cónyuge y a sus ascendientes o descendientes (art. 412 del Código Civil). En este último caso, estamos ante una prohibición absoluta para auto-contratar.
v.- No puede el guardador dar en arrendamiento los predios rústicos del pupilo por más de ocho años ni los urbanos por más de cinco, ni tampoco por el tiempo que exceda la mayoría de edad del pupilo. Si arrendare tales bienes el guardador por más tiempo, el exceso será inoponible al pupilo (art. 407, norma similar a la del art. 1749, a propósito de la sociedad conyugal, ambos del Código Civil). En cuanto al arrendamiento de bienes muebles del pupilo, no hay restricciones legales, sin perjuicio de no poder exceder el plazo del contrato la mayoría de edad de aquél.
vi.- No pueden el padre o madre que administren los bienes inmuebles del hijo no emancipado, arrendarlos, si son rústicos, por más de 8 años y si son urbanos por más de 5 años; y en ningún caso, por un plazo mayor que aquél que falte para que el hijo llegue a la mayor edad. La infracción de esta norma no origina la nulidad del contrato, sino la inoponibilidad ante el hijo (artículos 255 en relación con el 407, ambos del Código Civil).
vi.- No se pueden celebrar contratos de arrendamiento sobre algún bien familiar, sin autorización del cónyuge no propietario (art. 142 del Código Civil). La autorización será necesaria tanto si se trata del inmueble que sirve de residencia principal a la familia, como de los muebles que lo guarnecen.
vii.- Las tierras fiscales situadas hasta una distancia de diez kilómetros, medidos desde la frontera y las tierras fiscales situadas hasta 5 kilómetros de la costa, medidos desde la línea de más alta marea, sólo podrán ser dadas en arrendamiento a personas naturales o jurídicas chilenas (artículo 6°, incisos 1° y 2° del Decreto Ley 1.939 del año 1977). Sin embargo, podrán concederse en arrendamiento a extranjeros domiciliados en Chile, en el caso de los terrenos costeros, previo informe favorable de la Subsecretaría de Marina del Ministerio de Defensa Nacional.
viii.- En las zonas fronterizas, no podrán celebrarse contratos de arrendamiento sobre predios rústicos, con personas naturales o jurídicas extranjeras (art. 3° del Decreto Ley N° 993 del año 1975).