Efectos de Contrato de Arrendamiento

Hablar de efectos del contrato de arriendo alude a todos los derechos y obligaciones que adquiere o contrae el arrendatario y el arrendador.

Efectos del contrato de arrendamiento de cosa.

Corresponde ahora que revisemos cuáles son las obligaciones que debe cumplir cada parte del contrato, lo que analizaremos en forma exhaustiva. A continuación, mencionaremos sólo de manera esquemática, cuáles son los derechos de los contratantes, en el entendido que no consideramos necesario profundizar en ellos, pues a fin de cuentas, se trata de las obligaciones que emanan del contrato, vistas desde la óptica de quien tiene derecho a exigir su cumplimiento.

a) Obligaciones del arrendador.

En verdad, "el arrendador contrae una sola obligación, la de hacer gozar de la cosa al arrendatario, la de proporcionarle el goce tranquilo de la cosa durante el tiempo del contrato; a ello convergen todas las obligaciones que la ley impone al arrendador".

Esta obligación se descompone en tres, por el artículo 1924 del Código Civil:

Entregar al arrendatario la cosa arrendada;
Mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada;
Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

A las tres anteriores, que podríamos calificar de principales, agregamos otras obligaciones, secundarias si se quiere, pero no por ello carentes de importancia, a saber:

Obligación de sanear los vicios redhibitorios de la cosa;
Obligación de reembolsarle al arrendatario, las sumas que éste destinó a reparaciones del inmueble, cuando dicho gasto era de cargo del arrendador;
Obligación de restituir al arrendatario la suma recibida por concepto de garantía, si procede.
Obligación de indemnizar al arrendatario por los daños y perjuicios que se le ocasionen, con motivo del contrato y sin culpa de su parte.
Obligación de permitir que el arrendatario de un establecimiento comercial, fije por algún tiempo un aviso en el frontis del local que arrendaba, informando acerca de su nuevo domicilio.

Revisaremos cada una de estas obligaciones en el mismo orden.

1) Obligación de entregar la cosa arrendada.

1.1. Momento de la entrega.

Será aquél que las partes hubieren estipulado, y a falta de pacto, al momento de celebrar el contrato o en el plazo que se desprenda de la finalidad con que se arrendaron las cosas.

La cosa ha de entregarse en el tiempo convenido, y en el silencio de las partes, inmediatamente de celebrado el contrato de arrendamiento.

Puede ocurrir que el arrendador se coloque en la imposibilidad de entregar la cosa arrendada. Pueden darse dos situaciones:

El arrendador se halla en la imposibilidad de entregar la cosa arrendada, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes: el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato (entiéndase para pedir su resolución, con indemnización de perjuicios: art. 1925, inc. 1° del Código Civil); cabe señalar que el inc. 2° del artículo dispone que habrá lugar a esta indemnización aun cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe, que podía arrendar la cosa, salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario o provenga de fuerza mayor o caso fortuito. Así, por ejemplo, el arrendador da en arrendamiento un inmueble para ser destinado a local comercial, y la municipalidad respectiva no otorga la patente respectiva, por estar ubicado en una zona residencial. Se trata de la llamada culpa in contraendu o contrahendo.
El arrendador se halla en la imposibilidad de entregar la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor: el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato (entiéndase para pedir su resolución), pero no a exigir indemnización de perjuicios.

El art. 1926 del Código Civil establece a su vez los efectos de la mora del arrendador, en la entrega de la cosa:

i.- El arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se constituye en mora de entregar: el arrendatario tendrá derecho a indemnización de perjuicios moratoria.

ii.- A consecuencia del retardo, disminuye notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por deterioro de la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron: el arrendatario tendrá derecho para pedir la resolución del contrato y a ser indemnizado, salvo si el retardo no fuere culpable, es decir, si proviene de fuerza mayor o caso fortuito.

A propósito de la facultad del arrendatario para desistir del contrato, precisábamos que en verdad, la expresión debe entenderse referida a pedir la resolución del contrato. Lo anterior, en la medida que el mismo no haya producido sus efectos, porque si los alcanzó a producir, entonces no cabe hablar de resolución, sino de terminación del contrato. La jurisprudencia ha sido clara al respecto, desprendiéndose de una sentencia de la Corte Suprema de noviembre de 1922 que "El derecho de desistirse del contrato de arriendo por falta o retardo de la entrega de la cosa arrendada no es sino una manera de declarar resuelta la obligación contraída por el arrendatario, resolución que el legislador ha denominado en este caso desistimiento por verificarse antes de que se perfeccione el contrato". Otro fallo, de junio de 1926 de la Corte de Concepción, ratifica el criterio expuesto, al decir que "La circunstancia de que al referirse al contrato de arrendamiento la ley hable, en algunas de sus disposiciones, de la facultad de desistirse o de hacer cesar el arriendo, no significa que concede una acción diferente de la resolutoria, pues el alcance jurídico en uno u otro caso es el mismo, o sea, dejar sin efecto el contrato con indemnización de perjuicios". Consignemos sí que el primero de los fallos incurre en un error, al decir "...desistimiento por verificarse antes de que se perfeccione el contrato", pues en realidad el contrato se había perfeccionado por el solo consentimiento; si nos atuviéramos al criterio implícito en la frase citada, el contrato de arrendamiento sería real, se perfeccionaría con la entrega de la cosa, lo que ciertamente constituye una conclusión equivocada.

1.2 Lugar de la entrega.

La cosa se entregará en el lugar acordado por las partes. A falta de estipulación, se seguirán las reglas generales del pago, establecidas en los artículos 1587 a 1589 del Código Civil:

Si se trata de un cuerpo cierto, la entrega se hará en el lugar en que dicho cuerpo cierto existía al tiempo de constituirse la obligación;
Si se trata de una cosa determinada por su género (pero siempre que sea no consumible), la cosa se entregará en el domicilio del arrendador.

1.3 Estado en que debe entregarse la cosa.

La cosa ha de entregarse completa: si se trata de un inmueble rústico, deberá tener la cabida que indique el contrato, y en caso contrario, se aplicará el artículo 1978 del Código Civil, que se remite a su vez a los artículos 1831 a 1836 del mismo Código, en la compraventa. Por ende, si la cabida del predio rústico fuere distinta a la expresada en el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a una disminución de la renta o incluso a la resolución del contrato, que en el arrendamiento toma el nombre de "terminación", si la superficie real fuere menor que la declarada, o eventualmente deberá pagar una renta mayor o podrá pedir la resolución o término del contrato, si la superficie real fuere mayor que la declarada.
La cosa debe entregarse en buen estado: salvo si el mal estado de la misma fuere conocido por el arrendatario, al contratar. Por ende, "son de cargo del arrendador las reparaciones de todo género que sea menester efectuar antes de que el arrendatario entre a gozar de la cosa".

1.4 Forma de efectuar la entrega de la cosa.

Según el art. 1920 del Código Civil, "La entrega de la cosa que se da en arriendo podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley". El artículo, como advierte Alessandri, no es del todo exacto. En efecto, no cabe duda que se aplica a las cosas muebles, y en ese caso, nos remitimos al art. 684 del Código Civil. Sin embargo, "si la cosa es inmueble es imposible aplicar el artículo 1920 en los términos en que está redactado, porque entonces habría que inscribir el título, lo que es absurdo, porque no se trata de transferir el dominio de la cosa arrendada"40. Concluye Alessandri que la entrega del inmueble deberá hacerse, sencillamente, colocando el predio a disposición del arrendatario, sea entregándole las llaves, sea colocándolo en él para que goce en debidas condiciones.

1.5 Entrega de la misma cosa a dos personas, no vinculadas.

Igual como acontece en la compraventa (art. 1817 del Código Civil), el legislador se puso en el caso de haberse arrendado separadamente una cosa a dos personas (art. 1922 del Código Civil). Hay que determinar entonces cuál de los dos arrendamientos prevalecerá. Las reglas son las siguientes:

Será preferido el arrendatario a quien se haya entregado la cosa;
Si la cosa hubiere sido entregada a ambos, la entrega posterior no valdrá;
Si ninguno la hubiere recibido, prevalecerá el título más antiguo. Como puede observarse, la solución es la misma que la establecida para la compraventa.

El art. 1922 es una de aquellas normas que la doctrina denomina como dispositivas, pues tiene por objeto resolver conflictos de interés que se presentan entre personas que no han contratado entre sí. En estos casos, el legislador compara y pesa los intereses controvertidos y se pronuncia dando la primacía a aquél que le parece más digno de protección.

2) Obligación de mantener la cosa en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.

Consagra el art. 1927 del Código Civil esta obligación del arrendador. Al respecto, debemos distinguir entre las reparaciones necesarias, útiles y voluptuarias, advirtiendo en todo caso que las partes pueden modificar las reglas que siguen.

2.1 Reparaciones necesarias.

i.- Regla general: son de cargo del arrendador. Se entiende por reparaciones necesarias aquellas indispensables para la subsistencia misma de la cosa. Si el arrendador no las hiciere, podrá hacerlas el arrendatario, a costa del primero, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:

1° Que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa; y 2° Que el arrendatario haya dado noticia al arrendador, "lo más pronto", dice la ley, para que las hiciese por su cuenta (art. 1935 del Código Civil). Se entiende que dada la noticia, el arrendador nada hace, obligando al arrendatario a afrontar las reparaciones por su cuenta, pero con cargo al arrendador. Este segundo requisito no operará, "Si la noticia no pudo darse en tiempo".

ii.- Excepción: tratándose de las reparaciones locativas: son tales, conforme al art. 1940 del Código Civil, "las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general, las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc."

En un fallo de la Corte de Santiago, de noviembre de 1989, se indica que son reparaciones locativas "las que tienen por objeto subsanar aquellos deterioros que son una consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene de la cosa"42 En dos casos, sin embargo, serán de cargo del arrendador las reparaciones locativas:

1° Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de fuerza mayor o caso fortuito; en rigor, dado que falta la "normalidad" en el deterioro, no estamos ante reparaciones locativas. De ahí que una sentencia de la Corte de Santiago de octubre de 1978, diga que "No pueden llamarse reparaciones locativas aquellas en que los deterioros que tratan de repararse han sido causados por un acontecimiento inusitado e imprevisto, como es la ruptura de un canal a consecuencia de grandes temporales, ruptura en la que no tienen culpa el arrendatario ni sus dependientes. En consecuencia, el gasto de esas reparaciones corresponde al arrendador"; o

2° Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de la mala calidad de la cosa arrendada (art. 1927, inc. 2°), situación que obviamente no puede ser imputable al arrendatario.

2.2. Reparaciones útiles.

Regla general: serán de cargo del arrendatario, sin perjuicio de poder separar y llevarse los materiales, siempre y cuando no se provoque detrimento a la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonar al arrendatario lo que valdrían los materiales, considerándolos separados (art. 1936 del Código Civil); es una norma similar a la consignada a propósito de las prestaciones mutuas, en el art. 910 del Código Civil;
Excepción: serán de cargo del arrendador, si éste consintió en las mejoras, con la expresa condición de abonarlas.

2.3. Reparaciones voluptuarias: siempre serán de cargo del arrendatario, sin derecho a reembolso, a menos que se pactare otra cosa.

3) Obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

Se desprenden de esta obligación, que el arrendador debe:

3.1. Abstenerse de mudar la forma de la cosa arrendada o de hacer trabajos en la misma, que embaracen el goce del arrendatario.

Establece esta obligación el art. 1928 del Código Civil, advirtiendo que el arrendador no puede, sin el consentimiento del arrendatario:

i.- Mudar la forma de la cosa arrendada;
ii.- Hacer en ella obras o trabajos que puedan turbar o embarazar el goce del bien por el arrendatario.
Con todo, la ley permite al arrendador efectuar reparaciones, siempre y cuando se cumplan dos requisitos (artículo 1928, inciso 2°):

Que se trate de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse; y
Que la privación que sufra el arrendatario en el goce de la cosa, a consecuencia de las reparaciones, sólo sea parcial.

El arrendatario, en el caso anterior, tendrá derecho a una rebaja proporcional de la renta de arrendamiento.

Puede ocurrir, sin embargo, que las reparaciones sean de tal magnitud, que priven al arrendatario del goce de la cosa arrendada, caso en el cual éste podrá "dar por terminado el arrendamiento", o sea, podrá pedir que se declare el término del contrato (art. 1928, inc. 3°). Alessandri pone el siguiente ejemplo: "Así, si se trata de una casa habitación, y hay que cambiar el techo, estaríamos en el caso de este inciso".

En todo caso, el arrendatario tendrá derecho a ser indemnizado de los perjuicios que se le ocasionaren, en las siguientes hipótesis:

Cuando las reparaciones proceden de causa que ya existía al tiempo del contrato, y no era conocida del arrendatario, pero sí por el arrendador;
Cuando las reparaciones proceden de causa que ya existía al tiempo del contrato, y aún cuando no era conocida por el arrendador, era tal (la causa) que el arrendador tenía antecedentes para temerla o debiese por su profesión conocerla; y
Cuando las reparaciones embarazan el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.

3.2. Abstenerse de turbar en cualquiera otra forma al arrendatario.

Dispone al efecto el art. 1929 del Código Civil: "Si fuera de los casos previstos en el artículo precedente, el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera otra persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho a indemnización de perjuicios".

Se trata de vías de hecho en que incurre el arrendador o un tercero, sobre el cual el arrendador posee el ascendiente suficiente, como para haberle impedido realizar la conducta que perturba al arrendatario en el goce del bien.

Si se trata de terceros sobre los cuales el arrendador nada puede hacer, o que ningún vínculo tienen con él, será el arrendatario quien asumirá su propia defensa (art. 1930, inc. 1° del Código Civil). Se trata de la misma solución consagrada a propósito de la compraventa, cuando el comprador sufre una turbación de hecho, caso en el cual no se activa la obligación de saneamiento de evicción que pesa sobre el vendedor. Dicha obligación se activará, cuando se trate de turbaciones de derecho, a las que nos referiremos en el párrafo siguiente.

3.3. Amparar al arrendatario en las turbaciones de derecho.

Los cuatro últimos incisos del art. 1930 del Código Civil, consagran la obligación de saneamiento de la evicción que pesa sobre el arrendador, cuando el arrendatario es turbado o molestado en su goce por terceros que justifican algún derecho sobre la cosa, y la causa de este derecho es anterior al contrato de arrendamiento.

Al efecto, distingue el Código dos situaciones:

Si la privación que sufre el arrendatario en el goce de la cosa es de escasa magnitud, y puede continuar obteniendo el beneficio que perseguía al contratar: tendrá derecho a exigir una rebaja en la renta del arriendo, por el tiempo que reste al contrato;
Si la privación que sufre el arrendatario es de tal magnitud, que es de presumir que de haber faltado esa parte no habría contratado: podrá exigir que cese el contrato (es esta una norma similar a la del último inciso del art. 1852 del Código Civil, en la compraventa).

En cuanto a la indemnización a que tiene derecho el arrendatario en los casos anteriores, distinguimos también:

Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero fue conocida del arrendador, pero no del arrendatario: deberá el arrendador indemnizar todos los perjuicios ocasionados al arrendatario;
Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero debió ser conocida del arrendador, pero no lo fue del arrendatario: deberá el arrendador indemnizar todos los perjuicios ocasionados al arrendatario;
Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero fue conocida por ambas partes, pero se estipuló que el arrendador respondería por ella: deberá el arrendador indemnizar todos los perjuicios ocasionados al arrendatario, o según lo que se haya estipulado por las partes;
Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero no fue ni debía ser conocida por el arrendador: éste sólo responderá del daño emergente producido al arrendatario, no del lucro cesante.

El conocimiento de la causa, al que se refiere la ley, ha de existir al tiempo del contrato.

Cabe consignar que los terceros que pretendan derechos sobre la cosa, deben demandar al arrendador, no al arrendatario, lo que resulta de toda lógica, pues el primero es el dueño de la cosa, y por ende legítimo contradictor con el tercero que reclama derechos sobre la cosa. De todas formas, el arrendatario debe comunicar al arrendador la molestia o turbación que reciba de los terceros, a consecuencia de los derechos que alegan. De no hacerlo, podrá verse en la obligación de indemnizar los perjuicios que se le ocasionen al arrendador (art. 1931 del Código Civil).

4) Obligación de sanear los vicios redhibitorios de la cosa.

Puede ocurrir que la cosa arrendada esté en mal estado, o su calidad sea insuficiente, de manera que el arrendatario no puede destinarla al uso para que fue arrendada (art. 1932 del Código Civil). Se trata de vicios redhibitorios. En este caso, el arrendatario tiene derecho a la terminación del contrato (el Código agrega "y aún a la rescisión del contrato, según los casos", frase equívoca, pues no se trata de un problema de nulidad relativa, sino de incumplimiento del contrato por el arrendador).

Podrá impetrar este derecho el arrendatario:

Cuando el arrendador conocía el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato
Cuando el arrendador no conocía el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato;
Y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario. En este punto, se diferencian el arrendamiento y la compraventa, pues en ésta, el art. 1858 del Código Civil exige que los vicios redhibitorios hayan existido "al tiempo de la venta".

Por ende, en el arrendamiento los vicios (que en rigor no podríamos calificar entonces de redhibitorios) pueden ser sobrevinientes, nacer después de celebrado el contrato, mientras que en la compraventa han de ser coetáneos al contrato, pues cualquier defecto que nazca con posterioridad, y en la medida que no haya existido en germen al momento de la compraventa, deberá ser soportado por el comprador, sin ulterior responsabilidad del vendedor.

Cabe destacar que resulta indiferente el motivo o causa del mal estado de la cosa. En cualquier circunstancia, el arrendatario podrá pedir que se declare la terminación del contrato o eventualmente su resolución, si no alcanzó a producir efectos. En tal sentido, se enfatiza en una fallo de la Corte Suprema de diciembre de 1941, que "Lo fundamental para el ejercicio de la acción que concede el artículo 1932 del Código Civil es el hecho de ser imposible el uso de la cosa arrendada, cualquiera sea el motivo o circunstancia que lo produzca, pues la ley sólo excluye la destrucción causada después del contrato por culpa del arrendatario"45. En la misma dirección, una sentencia de la Corte de Santiago, de julio de 1940, concluye que "De la disposición del artículo 1932 se infiere que sólo en un caso es inaplicable: cuando el mal estado de la cosa proviene de culpa del arrendatario y el vicio es posterior al contrato. Por consiguiente, esta disposición legal es aplicable a todos los demás casos, sea que el mal estado de la cosa se produzca por culpa del arrendador o por caso fortuito o fuerza mayor".

Puede ocurrir también que el impedimento para el goce de la cosa sólo sea parcial, o que la cosa se destruya en parte. En estos casos, el juez decidirá, de no haber acuerdo entre las partes, entre:

Acoger la demanda de terminación de contrato; o
Conceder una rebaja del precio o renta.

Puede ocurrir que se deseche la demanda del arrendatario destinada a obtener la terminación del contrato, y después, deduzca una nueva, para conseguir la rebaja de la renta. Al respecto, se afirma en una sentencia de la Corte Suprema, de septiembre de 1944, que "La sentencia que desecha la demanda en que se pedía la terminación del arrendamiento porque el estado de la cosa no impide su uso total, no obsta para que se acoja la nueva demanda en que se persigue la rebaja de la renta basada en que los deterioros habían privado al arrendatario de parte del goce de la cosa arrendada, pues el objeto de la demanda es distinto en uno y otro juicio: en el primero se deduce la acción a que se refiere el inciso 1° del artículo 1932 del Código Civil, y en el segundo, la que se contempla en el inciso 2° del mismo artículo. En consecuencia, aquella sentencia no produce cosa juzgada en el segundo juicio".

En cuanto a la indemnización a que tiene derecho el arrendatario, distinguimos (art. 1933 del Código Civil):

Si el vicio de la cosa tuvo una causa anterior al contrato: tendrá derecho el arrendatario para que se le indemnice el daño emergente;
Si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato: tendrá derecho el arrendatario para que se le indemnice el daño emergente y el lucro cesante;
Si el vicio era tal que el arrendador debió por los antecedentes previos preverlo o por su profesión conocerlo: tendrá derecho el arrendatario para que se le indemnice el daño emergente y el lucro cesante.

Sin embargo, carecerá el arrendatario del derecho a ser indemnizado, en los siguientes casos (art. 1934 del Código Civil):

Si contrató a sabiendas del vicio redhibitorio que afectaba a la cosa y no se obligó el arrendador a sanearlo;
Si el vicio era tal, que el arrendatario no pudo, sin grave negligencia de su parte ignorarlo;
Si renunció expresamente a la acción de saneamiento por el mismo vicio, designándolo. Nótese que no basta con renunciar a la acción, sino que debe "designarse" el vicio, o sea, explicitarlo (señalar que la cosa contiene "tales y cuales defectos"), lo que constituye una norma similar a la prevista en la compraventa, respecto a la evicción (art. 1852, inc. 3°, cuando la ley exige que el peligro de la evicción sea especificado, para que el vendedor quede exonerado incluso de la obligación de restituir el precio de la compraventa).

5) Obligación de reembolsarle al arrendatario, las sumas que éste destinó a reparaciones de la cosa arrendada, cuando dicho gasto era de cargo del arrendador.

Según lo hemos expresado, el arrendador, por regla general, debe responder por todas las reparaciones necesarias que requiera la cosa arrendada, salvo cuando se trata de las locativas, y aún tratándose de éstas últimas responderá el arrendador, en los casos excepcionales señalados por la ley. Por ende, si dichas reparaciones fueron realizadas por el arrendatario, tendrá derecho a reclamar del arrendador que éste le reembolse las sumas invertidas con tal fin. Excluimos de este derecho, por cierto, las inversiones efectuadas para realizar reparaciones útiles y voluptuarias, pues serán de cargo del arrendatario, a menos que el arrendador también las asumiera como suyas, en el contrato.

6) Obligación de restituir al arrendatario la suma recibida por concepto de garantía, si procede.

Aunque la ley nada dice al respecto, se ha impuesto como costumbre, que el arrendatario entregue al arrendador, al momento de celebrar el contrato, una garantía, usualmente ascendiente a una renta de arrendamiento, aunque nada impide que pueda pactarse una suma superior. Podría estimarse que se trata en realidad de una prenda en dinero, entregada por el constituyente (el arrendatario o un tercero) al acreedor prendario (el arrendador) para asegurar el crédito que el último pueda invocar contra el primero, al término del contrato.

Para conocer la suerte final de esta garantía, debemos distinguir, según si la cosa arrendada, al momento de ser restituido al arrendador, presenta o no deterioros imputables al arrendatario:

i.- La cosa arrendada presenta deterioros:

La suma que el arrendatario entregó como garantía, no puede destinarse al pago de la renta, a menos que el arrendador consienta en ello. Dicho dinero se entrega para responder el arrendatario, ante los deterioros que presente la cosa arrendada al momento de cesar el contrato, con el objeto que el arrendador pueda destinarla a efectuar las reparaciones pertinentes. En todo caso, el arrendador debe dar cuenta al arrendatario, de los gastos en que incurrió, a consecuencia de las reparaciones que se hicieron en la cosa arrendada.

ii.- La cosa arrendada no presenta deterioros:

Si la cosa arrendada no presenta deterioros, el arrendador debe devolver al arrendatario la suma correspondiente al mes de garantía, debidamente reajustada, debiendo ser equivalente a la cantidad pagada por la renta del último mes.

7) Obligación de indemnizar al arrendatario por los daños y perjuicios que se le ocasionen, con motivo del contrato y sin culpa de su parte.

Al igual que ocurre en otros contratos en los que una persona detenta por un tiempo cosas ajenas, podría ocurrir que se originen daños y perjuicios al arrendatario a consecuencia del uso y goce de la cosa que recibió en arrendamiento. En este caso, aludimos a la responsabilidad civil que puede nacer para el arrendatario, cuando debe indemnizar a un tercero por los daños y perjuicios que éste haya experimentado. No se trata por ende de la misma obligación a la que aludíamos en el punto a.4), es decir, la obligación de sanear los vicios redhibitorios de la cosa objeto del contrato. La diferencia es la siguiente: tratándose de los vicios redhibitorios, los arts. 1932, 1933 y 1934 discurren sobre la base del daño que se le ocasiona directamente al arrendatario, cuando el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada. En cambio, la obligación a la que aludimos en este punto, dice relación con el perjuicio que experimenta el arrendatario, de manera indirecta, cuando a consecuencia de ese mal estado o calidad de la cosa, se provocaron daños a terceros que el arrendatario se ha visto en la necesidad de reparar. En tal caso, el arrendatario tendrá derecho a repetir en contra del arrendador.

Tres requisitos deben cumplirse para que el arrendatario pueda reclamar al arrendador la pertinente indemnización:

Dichos daños y perjuicios, como es lógico, deben tener su causa en el contrato de arrendamiento, deben producirse "con ocasión del contrato".
Dichos daños y perjuicios deben producirse "sin culpa del arrendatario".
Que el tercero afectado haya demandado al arrendatario y no al arrendador.

Revisemos un par de ejemplos: el arrendador da en arrendamiento un departamento. Vigente el contrato, se desprende de dicho edificio un segmento de la cornisa, que cae sobre peatones y les causa lesiones graves o se destruyen bienes de terceros. Puesto que no es posible identificar a un responsable, los afectados podrán demandar "a todas las personas que habitan la misma parte del edificio" de la que cayó la cosa (art. 2328). La indemnización se dividirá entre todos ellos en partes iguales. Entre tales "habitadores", estará el arrendatario. Deberá indemnizar, aun cuando ninguna culpa tenga, pues se trata de un caso de responsabilidad objetiva. Otro tanto podría ocurrir si alguien se sirve de un animal ajeno, por ejemplo porque se recibió en arrendamiento. El animal, posteriormente, ocasiona daños a personas o bienes. Los afectados, podrán demandar al tenedor del animal, es decir al arrendatario. Pero éste podrá repetir en contra del arrendador, "si el daño ha sobrevenido por una calidad o vicio del animal, que el dueño con mediano cuidado o prudencia debió conocer o prever, y de que no le dio conocimiento" (art. 2326, inc. 2°). Pero si el dueño informó al arrendatario del animal del vicio que éste tenía, no tendrá derecho a repetir contra el primero.

El Código Civil contempla una solución semejante, en el contrato de mandato (art. 2158, N° 5).

8) Obligación de permitir que el arrendatario de un establecimiento comercial, fije por algún tiempo un aviso en el frontis del local o de la oficina que arrendaba, informando acerca de su nuevo domicilio.

Aunque no hay norma expresa ni en el Código Civil ni en la Ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, es una verdadera costumbre, y por ende un imperativo jurídico, que el arrendador permita al arrendatario que fije un aviso o cartel en el frontis del establecimiento comercial o la oficina que el segundo arrendaba al primero, en el que se informe a los terceros, y en especial a la clientela del comerciante, cuál es el nuevo domicilio del que era arrendatario. Lo razonable es que dicho aviso permanezca en el acceso del local o de la oficina por un período que fluctúa entre quince y treinta días. Al respecto, Jorge López Santa María, citando a Puig Brutrau, señala que "terminado un arrendamiento de oficinas o locales comerciales, el propietario tiene la obligación jurídica de permitir a su antiguo arrendatario colocar un rótulo o aviso en la puerta del inmueble que ocupaba, anunciando el lugar al que se ha trasladado".

b) Obligaciones del arrendatario.

Ocho son las obligaciones que asume el arrendatario. De ellas, las tres primeras son las fundamentales. Tales son:

Pagar el precio o renta convenida.
Usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato.
Cuidar de la cosa como un buen padre de familia.
Ejecutar las reparaciones locativas.
Permitir al arrendador inspeccionar la cosa arrendada.
Indemnizar por los daños que se causen en la cosa o por su destrucción.
Restituir la cosa al final del arrendamiento.
Obligación de facilitar o permitir al administrador de un edificio o conjunto habitacional acogido a la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, el acceso al inmueble.

b.1) Obligación de pagar el precio o renta convenida.

b.1.1. Obligación de la esencia.

Se trata de una obligación de la esencia del contrato de arrendamiento, porque de faltar, degeneraría en un contrato de comodato. Establece la obligación el art. 1942, inc. 1° del Código Civil.
Por cierto, la renta debe pagarse por todo el período de vigencia del contrato, siendo de cargo del arrendatario probar que éste expiró anticipadamente, por haberlo acordado así las partes. Al efecto, hay que advertir que el simple abandono de la cosa arrendada hecho por el arrendatario, no supone el término del contrato, subsistiendo por ende la obligación del primero, de pagar la renta hasta la efectiva expiración de aquél.

La renta puede ser pagada:

Al arrendador, lo que acontecerá por regla general;
A todo aquél que lo haya sucedido en su crédito, por causa de muerte (heredero o legatario) o por acto entre vivos (cesionario);
A la persona designada por el juez (un interventor, por ejemplo) o la ley (el representante legal), con facultades de percibir por el arrendador;
A la persona diputada por el arrendador para el cobro de la renta, es decir, un mandatario (usualmente, el corredor de propiedades a quien el arrendador encomendó la administración de la cosa arrendada);
A quien está en posesión del crédito, aunque después aparezca que el crédito no le pertenecía, pero siempre y cuando el arrendatario haya pagado de buena fe (por ejemplo, un heredero putativo o aparente ha cobrado las rentas correspondientes a los últimos meses de arrendamiento, y después se presentan los verdaderos herederos, reclamándolas).

Las hipótesis anteriormente indicadas, son aquellas señaladas en el art. 1576 del Código Civil, precepto que encabeza las normas relativas al párrafo 3° del Título XIV del Libro IV del Código Civil, concernientes "A quien debe hacerse el pago".

b.1.2. Discrepancia de las partes acerca del monto de la renta o de la efectividad de su pago.

Conforme al art. 1943 del Código Civil, si una vez entregada la cosa al arrendatario, hubiere disputa acerca del precio o renta:

Se estará primero a lo que una de las partes pueda probar, conforme a las reglas generales (aplicando por ende las limitaciones a la prueba de testigos);
Si ninguna de las partes acreditare sus pretensiones, se estará al justiprecio de peritos, dividiendo los costos de esta operación entre los contratantes, en partes iguales.

Sin embargo, tratándose del arrendamiento de predios urbanos, cuando el contrato no consta por escrito, "se presumirá que la renta será la que declare el arrendatario" (art. 20 de la Ley N° 18.101).
Podrían discrepar también las partes, acerca de haberse realizado o no efectivamente el pago de la renta, caso en el cual, debemos aplicar la regla general del onus probandi en el Código Civil, es decir, el artículo 1698, siendo del arrendatario la carga de la prueba. Por cierto, el modo natural de probar el pago de la renta, sería exhibiendo el recibo o comprobante otorgado por el arrendador o quien lo represente o la copia de la colilla de depósito efectuada en la cuenta corriente del arrendador (depósito que, por si solo, no prueba en verdad el pago de la renta, pues podría corresponder a otras obligaciones que el arrendatario mantenga para con el arrendador). Si el arrendatario no hubiere exigido el recibo al pagar y no pudiere acreditar el pago a través de otro documento, pues pagó en dinero efectivo, puede complicarse su situación, ya que operan en la especie las limitaciones a la prueba de testigos, establecidas en los artículos 1709 y 1710 del Código Civil, cuando la cosa arrendada valga más de dos unidades tributarias mensuales. En efecto, según lo expusimos al tratar de las características del contrato de arrendamiento, la Corte Suprema ha concluido que tales limitaciones a la prueba testifical, son aplicables al contrato de arrendamiento, a pesar de algunos fallos disidentes.

Además, debemos tener presente al art. 1570 del Código Civil, que establece una presunción de pago, cuando se trata de obligaciones periódicas y se acredita el pago de los tres últimos períodos. Por ello, en una sentencia de junio de 1987, de la Corte de Santiago, se concluye que "Los recibos de arrendamiento de tres períodos determinados y consecutivos hacen presumir los pagos de los períodos anteriores, y si se efectuaron entre el mismo deudor y acreedor. Así resulta de la aplicación del artículo 1570 del Código Civil"54. Se invierte entonces la carga de la prueba, en lo que respecta al pago de las rentas correspondientes a los períodos que anteceden a los tres últimos pagos, debiendo ser el arrendador quien pruebe que no recibió pago alguno por esos conceptos, lo que resulta muy difícil, como todo hecho negativo.

b.1.3. Negativa del arrendador a recibir el pago de la renta.

La Ley N° 18.101, se pone en el caso que el arrendador se niegue a recibir la renta de arrendamiento o a otorgar el correspondiente recibo al arrendatario, posiblemente por haber discrepancia acerca del monto a pagar o por estimar el primero que el contrato ha cesado. En tales casos, el arrendatario podrá:

Recurrir al procedimiento de pago por consignación, reglamentado en los artículos 1598 a 1607 del Código Civil; o
Depositar la renta en la unidad del Servicio de Tesorerías que corresponda a la ubicación del inmueble, indicando el nombre, apellidos y la residencia del arrendador. Dicha unidad le otorgará el respectivo recibo y comunicará al arrendador, por carta certificada, la existencia del depósito. El pago se entenderá hecho al arrendador, para todos los efectos legales, pero su suficiencia será calificada en el juicio que corresponda. El retiro del depósito por el arrendador no significará renuncia a sus derechos ni producirá los efectos previstos en el inc. 3° del art. 1956 del Código Civil. Esta última parte deja en claro que por el retiro de lo depositado, no se entiende que opera una tácita reconducción. Si transcurridos tres años desde la fecha del ingreso del depósito en el Servicio de Tesorerías, el arrendador no hubiere efectuado su retiro, los fondos correspondientes pasarán a rentas generales de la Nación (art. 23 de la Ley N° 18.101).

b.1.4. Posibilidad de ejercer la acción subrogatoria u oblicua.

En el caso que el arrendador no ejerza su derecho a exigir el pago de la renta de arrendamiento, los acreedores del arrendador podrán cobrar la deuda, substituyendo al arrendador en sus derechos, conforme a lo dispuesto en el art. 1965 del Código Civil. Para ello, será necesario que los acreedores traben embargo en la cosa arrendada.

b.1.5. Periodicidad en el pago de la renta.

Dispone el art. 1944 del Código Civil:

i.- Que la renta se pagará en los períodos estipulados;
ii.- A falta de estipulación, conforme a la costumbre del país (una de las escasas hipótesis en que la ley se remite a la costumbre);
iii.- No habiendo estipulación ni costumbre fija, se pagará según las reglas siguientes:

1° Renta de predios urbanos: se pagará por meses;
2° Renta de predios rústicos: se pagará por años;
3° Renta de cosas muebles o semovientes arrendadas por cierto número de años, meses, días: cada una de las pensiones periódicas se deberá inmediatamente después de la expiración del respectivo año, mes o día; 4° Si se arrienda por una sola suma: se deberá ésta luego que termine el arrendamiento.

En relación a lo dispuesto en el art. 1944, una sentencia de mayo de 1992, de la Corte de San Miguel, dispone que "A falta de estipulación -y según el artículo 1944 del Código Civil-, debe entenderse que el pago de la renta mensual de arrendamiento ha debido efectuarse dentro de los cinco primeros días de cada mes por mensualidades anticipadas, ya que por ser público y notorio, el alquiler de los inmuebles urbanos en nuestro país se paga normalmente en esa forma".

b.1.6. Efectos por la falta de pago de la renta.

Si el arrendatario no paga la renta, el arrendador, conforme a las reglas generales, podrá pedir el cumplimiento forzado del contrato o su terminación.

Tratándose del arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, el art. 1977 del Código Civil establece que "La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días". Esta disposición, debemos relacionarla con el art. 611 del Código de Procedimiento Civil, que dispone en su inc. 1°: "Cuando la terminación del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad a lo dispuesto por el artículo 1977 del Código Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho artículo se refiere, se practicará ocurriendo al tribunal respectivo, quien citará a las partes a una audiencia inmediata y procederá en lo demás con arreglo a lo establecido en los artículos precedentes". Por su parte, el inc. 1° del art. 10 de la Ley N° 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, consigna, en armonía con los preceptos anteriores: "Cuando la terminación del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1977 del Código Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho precepto se refiere se practicará en la audiencia de contestación de la demanda".

En la práctica, entonces, la primera reconvención de pago se formula en la demanda y se entiende hecha al ser notificada; mientras que la segunda se practica como primera diligencia, en el comparendo que se realiza al quinto día de notificada la demanda.

Es interesante consignar que el art. 1977 constituye una excepción al art. 1551, N° 1 del Código Civil, en virtud del cual el deudor está en mora "Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado, salvo que la ley en casos especiales exija que se requiera al deudor para constituirle en mora". El art. 1977 es precisamente uno de los "casos especiales", pues no obstante no haberse pagado la renta en el término estipulado, el arrendatario sólo se entenderá en mora una vez que se practique la segunda reconvención de pago.

Tratándose de predios rústicos, el art. 11 del Decreto Ley N° 993, consagra un mecanismo similar al de los predios urbanos, pero con un plazo más prolongado entre la primera y segunda reconvención de pago: "En lo no previsto en este Título, se aplicarán las disposiciones comunes que rigen los contratos, en especial las contenidas en el Título XXVI, Libro IV, del Código Civil. / No obstante, la mora en el pago de la renta dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien, a lo menos, treinta días, para hacer cesar

inmediatamente el arriendo, si el arrendatario no presta seguridad competente que se verificará el pago dentro de un plazo razonable que no bajará de treinta días. / Cuando se ejercite ante la justicia ordinaria la acción aludida en el inciso precedente, la segunda de las reconvenciones se practicará en la audiencia de la contestación de la demanda, la que se celebrará el 31° día hábil siguiente a la última notificación".

b.2) Obligación de usar la cosa según los términos o espíritu del contrato.

Se consagra la obligación en el art. 1938 del Código Civil. Las reglas son las siguientes:

El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato, y no podrá en consecuencia hacerla servir a otros objetos que los convenidos;
A falta de convención expresa, los usos permitidos serán aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país (aplicación del principio general consagrado en el artículo 1546 del Código Civil). Alessandri citaba como ejemplo el arriendo de un caballo para dar un paseo, debiendo usarse para tal fin y no otro, como tirar de un carruaje56. En términos contemporáneos, por ejemplo, si arriendo un automóvil por un mes, no podría destinarlo, a falta de pacto, para taxi o colectivo.

Aplicando el art. 1938, un fallo de junio de 1918 de la Corte de Iquique, advierte que "Aunque no se consulte en los términos, en el espíritu de todo contrato de arrendamiento de casas está que no pueden destinarse a lupanares o mancebías, porque estas industrias son inmorales. Establecido que en la casa arrendada hay un lupanar, procede dar lugar a la demanda de terminación inmediata del arrendamiento".

El art. 1973 del Código Civil constituye una aplicación del art. 1938, estableciendo que "El arrendador tendrá derecho para expeler al inquilino que empleare la casa o edificio en un objeto ilícito, o que teniendo facultad de subarrendar, subarriende a personas de notoria mala conducta, que, en este caso, podrán ser igualmente expelidas"

En el mismo sentido, el art. 8° del Decreto Ley N° 993, dispone que "El arrendatario estará siempre obligado a dar cumplimiento a todas las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre protección y conservación de los recursos naturales, con respecto a los existentes dentro del predio objeto del contrato y de todos aquellos que sirvan para su explotación".

En el caso que el arrendatario infrinja la obligación, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios (recordemos que la resolución toma el nombre de "terminación", en el contrato de arrendamiento), o limitarse a esta indemnización, dejando subsistente el contrato (art. 1938, inc. 2°).

En relación a los arrendatarios de "unidades" regidas por la Ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria (es decir, departamentos o casas acogidos al citado régimen inmobiliario), cabe tener presente que de conformidad al art. 32 de esa normativa, los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del condominio, deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás ocupantes del condominio.
Las unidades se usarán en forma ordenada y tranquila y no podrán hacerse servir para otros objetivos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales.
Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes.

La infracción a lo señalado anteriormente será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, pudiendo el tribunal elevar al doble su monto en caso de reincidencia. Se entenderá que hay reincidencia cuando se cometa la misma infracción, aún si ésta afectare a personas diversas, dentro de los 6 meses siguientes a la fecha de la resolución del juez de policía local que condene al pago de la primera multa. Podrán denunciar estas infracciones, el Comité de administración, el administrador o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. Lo anterior, sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan. La administración del condominio podrá, a través de circulares, avisos u otros medios, dar a conocer a la comunidad los reclamos correspondientes.

Serán responsables solidariamente, del pago de las multas e indemnizaciones por infracción a las obligaciones precedentemente indicadas, el infractor (podría tratarse del arrendatario) y el propietario de la respectiva unidad, sin perjuicio del derecho de éste último de repetir contra el infractor.

b.3) Obligación de cuidar de la cosa como un buen padre de familia.

b.3.1. El arrendatario responde hasta de la culpa leve.

Señala el art. 1939 del Código Civil que "El arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia".

Recordemos que conforme al art. 44 del Código Civil, el que debe administrar un negocio como un buen padre de familia es responsable de culpa leve, entendida como "la falta de aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios".

Que el arrendatario responda hasta de culpa leve guarda perfecta coherencia con lo dispuesto en el art. 1547, inc. 1° del Código Civil, que atribuye tal grado de culpa a las partes de un contrato oneroso, cual es el arrendamiento, pues se pacta para beneficio recíproco de los contratantes.

Los artículos 1971 a 1973 y 1979 y 1980, todos del Código Civil, constituyen una aplicación de la obligación, en relación a los inquilinos de una casa, almacén u otro edificio y los arrendatarios o "colonos" de predios rústicos.

El arrendatario no sólo responde por sus hechos propios, sino también por los hechos culpables de los miembros de su familia, huéspedes y dependientes (art. 1941) y de sus subarrendatarios (art. 1947).

b.3.2. Facultad para subarrendar y ceder los derechos en el contrato.

En relación a la obligación del arrendatario de cuidar la cosa, cabe referirse a la posibilidad de que pueda o no subarrendar o ceder sus derechos en el contrato.

En todo caso, recordemos que distinto es el efecto si se trata de un subarriendo o de la cesión de derechos, pues en el segundo caso, el arrendatario abandona la relación jurídica, y el cesionario lo sustituye frente al arrendador.

Distinguimos al respecto entre lo regulado en el Código Civil, en la Ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos y en el Decreto Ley N° 993 sobre arrendamiento de predios rústicos:

i.- El subarrendamiento o cesión de derechos en el Código Civil: Conforme al art. 1946, el arrendatario no tiene en principio la facultad para subarrendar o ceder sus derechos en el contrato, a menos que el arrendador lo hubiere autorizado expresamente. Si se hubiere otorgado dicha autorización, el subcontrato no podrá extenderse más allá del plazo del contrato de arrendamiento ni podrá comprender otras materias, lo que resulta lógico, pues sabemos que el subcontrato está limitado por el contrato.

ii.- El subarrendamiento o cesión de derechos en la Ley N° 18.101: inversa es la solución en el marco de la Ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, en el caso de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año: en ella, conforme al art. 5°, el arrendatario siempre podrá subarrendar, salvo cláusula expresa que se lo prohíba; en este último caso, el arrendatario podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte. Dado los términos del art. 5°, si estamos ante un contrato de duración indefinida o con plazo fijo inferior a un año, o con plazo fijo superior a un año pero tratándose de inmuebles no destinados a la habitación, sino que a oficinas, comercio, industria, etc., volvemos a la regla general del art. 1946 del Código Civil, requiriéndose autorización expresa del arrendador. El art. 5° citado nada dice acerca de la cesión del contrato. Por tanto, el arrendatario sólo podrá llevarla a cabo con el consentimiento del arrendador. Resulta lógico que el arrendatario no pueda ceder el contrato, porque de hacerlo se produciría una novación por cambio de deudor -arrendatario-, no consentida por el acreedor -arrendador-, lo que pugnaría con lo dispuesto en el art. 1635 del Código Civil.

iii.- El subarrendamiento o cesión de derechos en el Decreto Ley N° 993: conforme al artículo 7° de ese cuerpo legal, queda prohibido al arrendatario de predios rústicos subarrendar el todo o parte del predio que es objeto del contrato o ceder su derecho, o la tenencia total o parcial de los terrenos o introducir mejoras en el predio sin autorización previa y por escrito del propietario. Como vemos, se trata de la regla general del art. 1946 del Código Civil.

Cabe señalar que en el derecho nacional, la responsabilidad del arrendatario y del subarrendatario, son independientes. El primero responde frente al arrendador, y el segundo responde ante el arrendatario. Existe una salvedad sin embargo: el arrendatario deberá responder por los daños ocasionados en la cosa, por culpa del subarrendatario (art. 1947, inc. 4°). En el Derecho Comparado, distinta es la situación. Así, el artículo 1693 del Código Civil peruano, dispone que "Tanto el subarrendatario como el arrendatario están obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario".

b.4) Obligación de ejecutar las reparaciones locativas.

Como ya lo vimos, y ahora reiteramos, las reparaciones locativas son de cargo del arrendatario. En dos casos, sin embargo, serán de cargo del arrendador las reparaciones locativas:

Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de fuerza mayor o caso fortuito; o
Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de la mala calidad de la cosa arrendada (art. 1927, inc. 2°).

Tratándose de casas, almacenes u otros edificios, el artículo 1970 señala que las reparaciones locativas a que es obligado el arrendatario, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió, quedando exento de responsabilidad de los deterioros que provengan:

Del tiempo y uso legítimo;
De fuerza mayor o caso fortuito;
De la mala calidad del edificio, por su vetustez (o sea, por su antigüedad), por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción.

En los artículos 1971 y 1972, el Código Civil detalló algunos casos de reparaciones locativas, tratándose de edificios. Menciona al efecto las siguientes obligaciones, sin que por ello deba entenderse que son taxativas, sino que sólo ejemplares:

Conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas, que durante el arrendamiento se quiebren o desencajen;
Reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques;
Mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras;
Mantener las paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente aseadas;
Mantener limpios los pozos, acequias y cañerías, y a deshollinar las chimeneas.

b.5) Obligación de permitir al arrendador la inspección de la cosa arrendada.

Usualmente, se estipula en los contratos de arrendamiento que el arrendador, con cierta periodicidad, tendrá derecho a inspeccionar la cosa arrendada, con el propósito de cerciorarse que ésta se conserva en buen estado, sin perjuicio del desgaste natural que pueda experimentar por su uso legítimo que le da el arrendatario. Pero en nuestra opinión, el arrendador gozaría de esta facultad, aún sin haber cláusula que expresamente lo autorice a ejercerla, pues nos parece que la obligación del arrendatario de permitir el acceso del arrendador, emana del principio general consagrado en el art. 1546 del Código Civil, en orden a que los contratos deben ejecutarse de buena fe. Por cierto, el arrendador debiera ejercitar este derecho de inspección comunicando previamente su intención al arrendatario y de la forma que produzca la menor molestia posible a éste, y en el entendido que tal inspección ha de hacerse sólo en forma esporádica, una o dos veces en el año, o cuando circunstancias excepcionales lo ameriten, como la ocurrencia de un siniestro, por ejemplo un incendio, terremoto u otra contingencia similar.

En el Código Civil peruano, el art. 1681 incluye entre las obligaciones del arrendatario, la de "permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días".

b.6) Indemnizar por los daños que se causen en la cosa o por su destrucción.

Podría ocurrir que el arrendatario ocasione daños en la cosa que recibió en arrendamiento o derechamente la destruya. Si tales daños o tal destrucción, conforme a las reglas generales, se deben a la culpa o al dolo del arrendatario, deberá indemnizar al arrendador. Si el daño o la destrucción de la cosa, se producen por caso fortuito o fuerza mayor, el arrendatario no será responsable.

El arrendatario también deberá responder por los daños que se causen en la cosa arrendada por sus huéspedes, por sus dependientes o por sus subarrendatarios (art. 1947, inc. 4°).

Respecto de la destrucción de la cosa, operarán aquí las reglas generales de los arts. 1671, 1672, 1679 y 1547, inc. 2° del Código Civil.

Conforme al art. 1671, "Siempre que la cosa perece en poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o por culpa suya".

Dispone por su parte el art. 1672: "Si el cuerpo cierto perece por culpa o durante la mora del deudor, la obligación del deudor subsiste, pero varía de objeto; el deudor es obligado al precio de la cosa y a indemnizar al acreedor. / Sin embargo, si el deudor está en mora y el cuerpo cierto que se debe perece por caso fortuito que habría sobrevenido igualmente a dicho cuerpo en poder del acreedor, sólo se deberá la indemnización de los perjuicios de la mora. Pero si el caso fortuito pudo no haber sucedido igualmente en poder del acreedor, se debe el precio de la cosa y los perjuicios de la mora".

El art. 1679 señala que "En el hecho o culpa del deudor se comprende el hecho o culpa de las personas por quienes fuere responsable".

Establece el art. 1547, inc. 2°: "que se haya constituido en mora (siendo el caso fortuito de aquellos que no hubieran dañado a la cosa debida, si hubiese sido entregada al acreedor), o que el caso fortuito haya sobrevenido por su culpa".

b.7) Obligación de restituir la cosa arrendada al final del arrendamiento.

Como indica Alessandri, se trata de una obligación de la esencia del contrato de arrendamiento, porque es un contrato de duración limitada.

b.7.1. Regulación en el Código Civil:

Dispone el art. 1947, inc. 1°, que el arrendatario es obligado a restituir al fin del arrendamiento.
La cosa debe restituirse en el estado en que le fue entregada al arrendatario, pero tomando en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos (art. 1947, inc. 2°).

Si no consta el estado en que se encontraba la cosa el tiempo en que fue entregada al arrendatario, se entenderá que éste la recibió "en regular estado de servicio", a menos que el arrendatario pruebe lo contrario (art. 1947, inc. 3°).

Si el arrendatario, voluntariamente, restituye la cosa antes del último día fijado para el contrato, será obligado a pagar la renta de todos los días que falten hasta completar el plazo convenido (art. 1955). Se trata de una aplicación del art. 1545 (ley del contrato), y del art. 1497 (obligaciones a plazo), pues estamos ante un plazo que cedía también en interés del arrendador, acreedor de la renta. Excepcionalmente, no estará obligado el arrendatario a pagar las rentas futuras, cuando se trate de un inmueble urbano, destinado a la vivienda, arrendado a plazo fijo superior a un año, y se hubiere impuesto al arrendatario prohibición de subarrendar (art. 5° de la Ley N° 18.101).

Si se trata de un inmueble, deberá restituirse desocupado, poniéndolo a disposición del arrendador y entregándole las llaves del mismo (art. 1948).

b.7.2. Regulación en la Ley N° 18.101

El principio en virtud del cual el arrendatario ha de restituir inmediatamente de concluido el contrato, se altera en la Ley N° 18.101. Distinguimos al efecto entre contratos pactados mes a mes y de duración indefinida; los pactados a plazo fijo que no exceden de un año; y los pactados a plazo fijo superior a un año, cuando el inmueble se destina a la habitación:

i.- El art. 3° alude a los contratos pactados mes a mes y de duración indefinida: en ellos, el arrendador sólo podrá ponerles término mediante desahucio judicial o mediante desahucio practicado a través de una notificación personal efectuada por un notario.

Esta segunda opción, es una novedad incorporada por la Ley N° 19.866, que reformó el inc. 1° del art. 3° de la Ley N° 18.101, pues con antelación, sólo era posible el desahucio judicial. Se manifiesta en esta reforma, la intención del legislador, en orden a propender que sea más ágil la restitución del inmueble al arrendador, en los casos planteados.

Con todo, debemos advertir que haber establecido que ha de ser un notario quien notifique el desahucio, y que esa notificación debe ser personal, puede hacer ilusorio el objetivo buscado con la reforma de este precepto, tanto porque se trataría de una gestión onerosa, cuanto porque no es una función natural de los notarios notificar personalmente a una de las partes del contrato. Creemos que habría sido más lógico haber encomendado esta gestión a un receptor judicial, actuando sin previa orden judicial, como lo autoriza el Código Civil, por ejemplo, en el art. 1600, regla 5a, a propósito de las normas Del pago por consignación.

En estos casos, la ley faculta al arrendador para poner término al contrato mediante un acto jurídico unilateral, como es el desahucio, lo que rompe el principio de que en el Derecho, las cosas se deshacen de la misma forma como se hicieron, lo que se justifica, pues de otra forma la suerte del contrato quedaría entregada al arrendatario, quien según veremos, está protegido en todo caso por la ley. Pero el contrato no se entiende terminado con la sola expresión de voluntad del arrendador. En efecto, el plazo de desahucio será de dos meses, contado desde la notificación del desahucio judicial o practicado a través de un notario, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble, sin que los dos meses más el aumento, excedan de seis meses. Si el arrendatario restituye antes de la expiración del plazo máximo de seis meses, estará obligado a pagar la renta sólo hasta el día de la restitución (los plazos antes citados, fueron rebajados por la Ley N° 19.866, al modificar el inc. 2° del art. 3° de la Ley N° 18.101).

ii.- El art. 4° de esta ley, se refiere a los contratos de plazo fijo que no exceden de un año. Establece el precepto que en tales contratos, el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble, y en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificación de la demanda. Como destaca Jorge López Santa María, se trata de un caso en el cual el propio legislador, con una ley permanente, vulnera el principio de la fuerza obligatoria del contrato, pues mantiene la vigencia del mismo, más allá del plazo estipulado por las partes. En palabras del profesor Jorge López Santa María, "Mas no sólo el legislador transgrede la fuerza obligatoria de un contrato al interpretar legalmente una cláusula (art. 1879), o al pasar por sobre lo acordado por las partes en virtud del acaecimiento de un suceso imprevisto (art. 2180), otro tanto ocurre, y con un impacto mayor, cuando ordena la mantención de una relación contractual que había expirado a la luz del título convencional. El caso más claro es el de las prórrogas automáticas de los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos expirados, los que subsisten durante los plazos de restitución indicados por la ley (...) Entre las numerosas normas sobre prórroga por el legislador de arrendamientos convencionalmente expirados, hoy destaca el art. 4-1 de la Ley N° 18.101"60. El citado art. 4°, entonces, altera el principio del art. 1545 del Código Civil. Dispone a su vez el inc. 2° del art. 4° de la Ley N° 18.101, que el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar "el plazo de restitución" (entiéndase el de dos meses), y sólo estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquélla se efectúe. El plazo citado también fue rebajado por la Ley N° 19.866, al modificar el art. 4° de la Ley N° 18.101. Cabe consignar, en todo caso, que tratándose de los referidos contratos a plazo fijo no superior a un año, se mantiene inalterable la norma en cuanto sólo faculta para solicitar judicialmente la restitución, sin que pueda recurrirse a un ministro de fe en una gestión extrajudicial. Algunos, equivocadamente a nuestro juicio, han planteado que en virtud del inc. 2° del art. 4° citado, el arrendatario podría restituir el inmueble antes de que expire el plazo pactado en el contrato o que el arrendador podría demandar el término del contrato antes de que expire el plazo convenido. Así se ha reconocido en fallos recientes de la Corte Suprema. En efecto, se deduce de estas sentencias, que la frase empleada por el legislador en el inc. 2° del art. 4 "plazo de restitución", se referiría no sólo al plazo de dos meses que tiene el arrendatario para restituir el inmueble contado desde que se le notifique la demanda, sino que también comprendería el plazo originalmente convenido para la duración del contrato. Estas sentencias, además, se han fundado en la aplicación del artículo 1976 del Código Civil, que dispone: "El desahucio en los casos en que tenga lugar, deberá darse con anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta". De esta manera, para esta doctrina emanada de algunos fallos de la Corte Suprema, cualquiera de las partes podría demandar el término del contrato, sin respetar el plazo pactado para la vigencia del mismo, y si el demandado fuere el arrendatario, tendrá el plazo de dos meses contado desde la notificación de la demanda, para restituir el inmueble. Discrepamos de esta doctrina, pues no sólo, en nuestra opinión, interpreta de manera equivocada el citado art. 4, sino que, además, afecta gravemente los intereses de las partes, y en particular del arrendatario. Nos remitimos a los argumentos que, in extenso, formulamos sobre este particular en nuestro libro "El contrato de arrendamiento".

iii.- El art. 5° de la ley, se refiere a los contratos pactados a plazo fijo superior a un año, cuando el inmueble se destina a la habitación. En este caso, si se prohibió al arrendatario subarrendar, éste podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte. También constituye esta norma una vulneración al principio de la fuerza obligatoria del contrato. Ahora bien, dado que el precepto se refiere al inmueble que se destina a la habitación, debemos colegir que aquél destinado por ejemplo a oficina o establecimiento comercial, no queda comprendido dentro de la excepción. Por ende, el arrendatario de un inmueble que no está destinado a la habitación y que pretenda poner término al contrato antes de la expiración del plazo convenido, deberá pagar toda la renta originalmente pactada, por todo el plazo estipulado, respetándose en este caso la "ley del contrato" consagrada en el artículo 1545 del Código Civil.

iv.- El art. 6° de la ley, alude a la restitución del inmueble, cuando fue abandonado por el arrendatario: un problema recurrente antes de la modificación introducida por la Ley N° 19.866, era el consistente en obtener la restitución del inmueble, ante el abandono del mismo hecho por el arrendatario, muchas veces en forma subrepticia. Especialmente difícil era la situación, cuando no obstante el abandono, podía apreciarse, examinando el inmueble desde el exterior, que aún se encontraban en él bienes pertenecientes al arrendatario. En el caso planteado, no podía el arrendador ingresar de buenas a primeras en el predio, pues estaba vigente el contrato, exponiéndose incluso a eventuales acciones penales. Para remediar esta situación, se agregó un inciso, el segundo, al art. 6° de la ley, disponiendo al efecto:

que ante el abandono del inmueble por el arrendatario sin restituírselo al arrendador, éste podrá solicitar al juez competente que se lo entregue, sin forma de juicio;
el juez competente así lo autorizará, previa certificación del abandono hecha por un receptor judicial o por un notario (el precepto dice "por un ministro de fe", de manera que incluimos a los dos funcionarios);
el ministro de fe levantará acta del estado en que se encuentra el bien raíz al momento de su entrega al arrendador, remitiendo copia de dicha acta al tribunal.

b.7.3. Mora del arrendatario en la obligación de restitución.

Así como dijimos que el arrendatario de un inmueble no está en mora por la sola llegada del plazo pactado para el pago de la renta (art. 1977 del Código Civil), tampoco lo estará el arrendatario de cualquier clase de bien, en lo que a la restitución de la cosa se refiere, sino una vez requerido por el arrendador, aun cuando haya precedido desahucio (artículo 1949 del Código Civil). Dicho de otro modo, no aplicamos el N° 1 del art. 1551 del Código Civil, sino que el N° 3, siendo necesaria la interpelación judicial al arrendatario, para constituirlo en mora.

Si requerido por el arrendador, el arrendatario no restituye la cosa arrendada, será condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a los demás que competa como injusto detentador (entre ellos, podría ser condenado al pago o devolución de los frutos naturales o civiles de la cosa, que el arrendador hubiera podido percibir con mediana inteligencia y cuidado teniendo la cosa en su poder).

b.7.4. Normas que limitan la restitución de la cosa arrendada, en la Ley N° 20.720.

En la Ley N° 20.720, sobre "Insolvencia y Reemprendimiento", se contemplan varias normas que limitan el derecho del arrendador para exigir la restitución de la cosa arrendada. Son ellas:

El art. 57, alude a la Resolución de Reorganización, aplicable a las personas jurídicas. Dispone en su N° 1 que durante el plazo de treinta días, contado desde la notificación de la resolución, prorrogable de conformidad al art. 58 de la misma Ley, "El Deudor gozará de una Protección Financiera Concursal", en virtud de la cual no podrán iniciarse en su contra -entre otros procedimientos-, "restituciones en juicios de arrendamiento" (letra a del N° 1), y en el evento de haberse iniciado, se suspenderá su tramitación (letra b del N° 1). Asimismo, se expresa en la norma que "Todos los contratos suscritos por el Deudor mantendrán su vigencia y condiciones de pago. En consecuencia, no podrán terminarse anticipadamente en forma unilateral".
El art. 108, se refiere a la Resolución de Reorganización Simplificada, también para el caso de personas jurídicas. Dispone que presentada la solicitud de aprobación judicial del Acuerdo Simplificado y hasta la aprobación judicial regulada en el art. 112 de la misma Ley, el tribunal dispondrá la prohibición de solicitar la restitución en juicios de arrendamiento (letra a), y de haberse iniciado éstos, se dispondrá la suspensión del procedimiento (letra b).
El art. 264, en las normas de Renegociación de la Persona Deudora (personas naturales), al referirse a la Resolución de Admisibilidad, dispone que desde la publicación de ésta resolución y hasta el término del procedimiento Concursal de Renegociación, no podrán iniciarse contra la Persona Deudora juicios destinados a obtener la restitución de la cosa arrendada.

b.8. Obligación de facilitar o permitir al administrador de un edificio o conjunto habitacional acogido a la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, el acceso al inmueble.

Dispone el art. 36 de la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, que si se viere comprometida la seguridad o conservación de un condominio sea respecto de sus bienes comunes o de sus unidades, por efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos, para cuya reparación fuere necesario ingresar a una unidad, no encontrándose el propietario, arrendatario u ocupante que facilite o permita el acceso, el administrador del condominio podrá ingresar forzadamente a ella, debiendo hacerlo acompañado de un miembro del Comité de Administración, quien levantará acta detallada de la diligencia, incorporando la misma al libro de actas del Comité de Administración y dejando copia de ella en el interior de la unidad. Los gastos que se originen serán de cargo del o de los responsables del desperfecto producido.

b) Derechos del arrendador.

Se desprende del estudio de las obligaciones del arrendatario, interpretadas a contrario sensu, que los principales derechos del arrendador, son los siguientes:

c.1) Derecho a recibir íntegra y oportunamente la renta pactada; es, por cierto, el principal de los derechos del arrendador, corresponde al móvil que lo llevó a celebrar el contrato. Como todo acreedor, y por aplicación de las normas del pago, el arrendador tiene derecho a recibir un pago íntegro y oportuno, conforme a los términos de la convención (art. 1569 del Código Civil).

Respondiendo a este legítimo y esencial derecho del arrendador, el art. 21 de la Ley N° 18.101, establece dos reglas fundamentales, aplicables no sólo a los arrendamientos de predios urbanos, sino que a todo contrato de arriendo:

"En caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo contrato de arriendo, regido o no por esta ley, se efectuarán reajustados en la misma proporción en que hubiere variado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan";
Cuando se deban intereses, se calcularán sobre la suma primitivamente adeudada, más el reajuste de que trata el inciso anterior".

Como se observa, no es necesario pactar el reajuste, siendo un elemento de la naturaleza del contrato (para excluirlo, se requiere por ende de una estipulación expresa, la que en todo caso sólo podría referirse a las sumas que cobre el arrendador, no el arrendatario, pues éste no puede renunciar a los derechos que le confiere la ley, según lo prescrito en el art. 19 de la Ley N° 18.101), mientras que sí deben estipular las partes un eventual pago de intereses, siendo un elemento accidental del contrato.

Cabe consignar que si el bien arrendado fuere vendido, y ante una eventual discrepancia que pudiere surgir entre el vendedor (antiguo arrendador) y el comprador, acerca de las rentas de arrendamiento, en el supuesto que el contrato se mantenga vigente, el art. 1816, inc. 2° del Código Civil, establece que pertenecen al comprador los frutos NATURALES producidos por las cosa, pendientes al momento de celebrar el contrato, y todos los frutos NATURALES o CIVILES que produzca la cosa vendida, después de celebrado el contrato. En consecuencia, los frutos civiles pendientes a la celebración del contrato (por ejemplo, rentas de arrendamiento del bien vendido), pertenecen al vendedor. En cambio, como se concluye en un fallo de junio de 1902 de la Corte de Talca, las rentas de arrendamiento devengadas después de perfeccionarse la compraventa, pertenecen al comprador, aunque el contrato no se haya inscrito a favor de éste. En efecto, el art. 1816 no toma en cuenta la fecha de la inscripción o transferencia del dominio, sino la venta, es decir, la fecha de otorgamiento de la escritura pública. Tampoco desvirtúa la conclusión el art. 648, que dispone que los frutos civiles pertenecen al dueño de la cosa, por cuanto este artículo consigna una disposición general, que puede sufrir modificaciones en casos especiales, como sucede cuando se trata de una venta, respecto de la cual prevalece la norma especial del art. 1816.

c.2) Derecho a exigir al arrendatario que efectúe las reparaciones locativas; salvo, en aquellos casos, ya estudiados, en los cuales las mencionadas reparaciones sean de cargo del arrendador.

c.3) Derecho a exigir al arrendatario que le indemnice por los daños ocasionados a la cosa arrendada, salvo si estos se producen por caso fortuito o fuerza mayor;

c.4) Derecho a obtener del arrendatario la pertinente indemnización, por los daños causados en la cosa y por su destrucción, si fuere culpable o dolosa.

c.5) Derecho a exigir al arrendatario que le restituya la cosa arrendada, al expirar el contrato, y si se trata de un predio urbano, con sus servicios básicos y gastos comunes al día.

c.6) Derecho a pedir al Tribunal que lo autorice para retener bienes del arrendatario, cuando éste le adeude rentas o indemnizaciones.

c.7) Derecho a pedir el término anticipado del contrato, si el arrendatario no cumple sus obligaciones. Por cierto, la primera de las obligaciones cuyo incumplimiento podría llevar al arrendador a pedir el término anticipado del contrato, será la falta de pago de la renta pactada. ¿Qué ocurre con otros incumplimientos, que no tengan la gravedad del mencionado? En los contratos bilaterales, sabemos que va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, caso en el cual, el contratante diligente, o sea aquél que ha cumplido o está llano a cumplir, podrá pedir, entre las dos opciones que le confiere el art. 1489 del Código Civil, la resolución del contrato (que en el arrendamiento se llama "término del contrato"), con indemnización de perjuicios. Nuestros tribunales y la doctrina nacional mayoritaria, han asentado el principio de que basta cualquier incumplimiento, por insignificante que fuere, para pedir la resolución del contrato, salvo en aquellos casos en que la ley señale otra cosa64. Precisamente tal ocurre con el contrato de arrendamiento, según se desprende de los artículos 1939, 1972 y 1979, todos del Código Civil. En efecto, el art. 1939, tras advertir que el arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia, o sea, tras dejar en claro que responderá de culpa leve, señala que de faltar a esta obligación responderá de los perjuicios y aún tendrá derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en caso de un grave y culpable deterioro. Obsérvese que la ley no faculta al arrendador entonces para pedir el término del contrato ante cualquier deterioro que experimente la cosa, sino que en la medida en que este, además de culpable, sea "grave". Por su parte, el art. 1972, dentro de las "Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios" (aplicables en subsidio de las reglas especiales de la Ley N° 18.101), dispone que "El inquilino es además obligado a mantener las paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente aseadas; a mantener limpios los pozos, acequias y cañerías, y a deshollinar las chimeneas. La negligencia grave bajo cualquiera de estos aspectos dará derecho al arrendador para indemnización de perjuicios, y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo en casos graves". A su vez, el art. 1979, dentro de las "Reglas particulares relativas al arrendamiento de predios rústicos" (aplicables en subsidio de las normas especiales del Decreto Ley N° 993), consigna que "El colono o arrendatario es obligado a gozar del fundo como buen padre de familia; y si así no lo hiciere, tendrá derecho el arrendador para atajar el mal uso o la deterioración del fundo, exigiendo al efecto fianza u otra seguridad competente, y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo, en casos graves".

c.8) Derecho a inspeccionar la cosa arrendada, durante la vigencia del contrato, en los términos que expusimos a propósito de las obligaciones del arrendatario.

c.9) Derecho a destinar la suma percibida por concepto de garantía, a cubrir los gastos efectuados por las reparaciones que deben ejecutarse en el mueble o inmueble arrendado, cuando se trate de deterioros de los cuales el arrendatario era responsable, así como también al pago de servicios básicos y de los gastos comunes que no hubieren sido satisfechos por el arrendatario.

d) Derechos del arrendatario.

Se desprende del estudio de las obligaciones del arrendador, que los principales derechos del arrendatario, son los siguientes:

d.1) Derecho a usar y gozar de la cosa arrendada. El arrendatario, según lo expresamos, debe usar la cosa conforme a los términos estipulados en el contrato, y a falta de pacto, conforme a su destino natural. En lo que respecta a los frutos, podrá apropiarse de los frutos naturales que produzca la cosa arrendada, y eventualmente de frutos civiles, si subarrendare la cosa. Si el arrendador infringiere su obligación de permitir al arrendatario ejercer su derecho a usar y gozar legítimamente de la cosa arrendada, el segundo podría incluso recurrir de protección, ante la Corte de Apelaciones competente, para obtener el restablecimiento de su derecho conculcado por la acción ilegal del arrendador.
"Vistos y teniendo presente:

1°.- Que a fojas 13, (...), comerciante, recurre de protección en contra de (...), comerciante. Señala que arrienda desde hace 17 años el local comercial ubicado en (...), el que fue adquirido por el recurrido a principios del año 1995 -subsistiendo no obstante el arrendamiento, el que se encuentra vigente a la fecha de interposición del recurso-.

Agrega, que el recurrido adquirió también el dominio de otro local comercial -contiguo al ya señalado-, ubicado en el número (...) de la misma calle (...). Añade que el recurrido inició la demolición de este último inmueble, destruyendo de paso el segundo piso de la propiedad que tiene en arrendamiento, esto es la del número (...), de modo tal que en la actualidad se encuentra sin bodega, sin techo ni muralla divisoria. A lo anterior, añade que el mismo día en que interpuso su recurso, el recurrido procedió a instalar, más allá de la línea de edificación, una suerte de cortina metálica gigante que impide el normal acceso a su negocio y le quita su vista hacia y desde el exterior, lo que impide que sus clientes ingresen a su negocio y tapa la propaganda por la cual paga permisos municipales.

Sostiene que los hechos descritos son ilegales y arbitrarios porque lo privan de su derecho a usar la cosa arrendada, atenta contra su integridad física y psíquica y crean graves problemas con sus clientes. Tales hechos, vulneran a su juicio las garantías de los N°s. 1, 5, 7 y 21 del artículo 19 de la Constitución Política de la República.

Termina solicitando se acoja su recurso y se ordenen las medidas que en concepto de esta Corte sean conducentes al restablecimiento y protección de sus derechos, en especial, la suspensión de los trabajos de demolición, con costas.

2°.- Que a fojas 19, informa el recurrido señalando el primer lugar, que efectivamente el día 13 de octubre de 1994 adquirió el inmueble de calle (...), en el cual se encuentra ubicado el local comercial ocupado por el recurrente.

Agrega, que con el objeto de unificar la construcción de todo el inmueble, le presentó al recurrente un proyecto de arquitectura que contemplaba la construcción de un galpón, la que no afectaría su local y por el contrario, sería un gran avance para su seguridad puesto que incluiría una nueva cortina metálica doble. Sostiene que el recurrido se mostró conforme iniciando de ese modo la referida construcción, la que se encuentra ya terminada.

Como producto de tales mejoras, el local comercial que ocupa el recurrente ha subido su valor comercial puesto que ha mejorado tanto en seguridad como en presentación. Por lo mismo, el recurrente no ha sufrido perjuicio alguno y ha seguido ejerciendo su comercio y atendiendo a su clientela sin alteración material alguna, con sus murallas intactas y protegidas.

En definitiva, sostiene que no ha hecho más que realizar mejoras en el inmueble de su propiedad, las que fueron conocidas y consentidas por el recurrente y luego ejecutadas sin causar daño ni perjuicio alguno.

3°.- Que conforme los antecedentes reseñados precedentemente, los hechos que se califican de ilegales o arbitrarios por el recurrente son la demolición de su local comercial, la destrucción del segundo piso del mismo y finalmente, la construcción de una muralla metálica que impide el acceso a su negocio.

4°.- Que no obstante, tales hechos no aparecen suficientemente justificados durante la tramitación del presente recurso. Por de pronto, el recurrido los ha negado terminantemente y ha sostenido -por el contrario-, que de lo que se trata es de la construcción de algunas mejoras en el local de su propiedad que benefician el local del recurrido, ejecutadas con su conocimiento y consentimiento y las que, lejos de causarle los perjuicios que alega, han valorado su arrendamiento.

En tal sentido, las fotografías acompañadas por el recurrente no pueden producir convicción sobre sus alegaciones. En efecto, de ninguna de ellas aparece que las faenas de demolición afecten el inmueble que ha sido objeto del contrato de arrendamiento vigente entre las partes. No obstante, algunas de esas fotografías -la segunda de fojas 9 y las de fojas 10-, dan cuenta, efectivamente, de la construcción de mejoras del tipo de las señaladas por el recurrido las que consisten, específicamente, en la construcción de una nueva fachada y acceso del inmueble que ocupa el Sr. (...). 5°.- Que si bien la ejecución de dichas mejoras -único hecho establecido en estos autos-, pudieran efectivamente no haber sido consentidas por el recurrente y por lo mismo no adecuarse necesariamente a los términos del contrato de arriendo vigente entre las partes e incluso, a las normas legales sobre la materia, tal posibilidad, por lo demás controvertida, no produce suficiente certeza ni alcanza a configurar el presupuesto necesario de la acción tutelar que se ha intentado por el recurrente, esto es, una conducta arbitraria o ilegal del recurrido que a la vez afecte derechos garantidos por la Carta Fundamental, razón por la cual el presente recurso no podrá prosperar.

Que a mayor abundamiento, tal como consta del documento acompañado a fojas 32, el recurrente, fundado en los mismos hechos de este recurso, ha iniciado ante los tribunales respectivos un juicio de terminación de contrato de arrendamiento, con indemnización de perjuicios; instancia esa, la única adecuada para resolver la controversia planteada en estos autos.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en el artículo 20 de la Constitución Política de la República y Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema de Justicia sobre tramitación y fallo de los recursos de protección, se declara sin lugar el deducido a fojas 13.

Redactó el Abogado Integrante señor Ramaciotti.

Regístrese. Pronunciada por el Ministro señor Hugo Dolmestch y Abogados Integrantes señores José Ramaciotti Fracchia y Luis Ribalta Puig".

Posteriormente, la Corte Suprema, por sentencia de fecha 20 de mayo de 1996, revocó la sentencia de la Corte de la Corte de Apelaciones, sobre la base de los siguientes argumentos:

"Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada con excepción de sus fundamentos 4° y 5° que se eliminan y se tiene en su lugar presente:

1°) Que el recurso de protección tiene por objeto, al tenor del artículo 20 de la Constitución Política de la República, obtener que la Corte de Apelaciones respectiva adopte las medidas pertinentes para restablecer el imperio del derecho y asegurar la debida protección del afectado cuando por causa de actos arbitrarios o ilegales éste sufra privación, perturbación o amenaza en el legítimo ejercicio de los derechos y garantías que la disposición legal indica;

2°) Que de los antecedentes que obran en autos, particularmente de la documental e instrumental acompañada a los mismos, apreciados en conciencia, de conformidad con lo establecido en el N° 5 inciso segundo del auto acordado sobre Tramitación y Fallo del Recurso de Protección de las Garantías Constitucionales, se encuentra establecido que el recurrente es arrendatario de un local comercial ubicado en calle (...) de esta ciudad, desde el 20 de julio de 1978, fecha en la cual celebró el aludido contrato con (...) antiguo propietario del inmueble. A comienzo de 1995 la referida propiedad cambió de dueño siendo su actual propietario y arrendador (...), persona que perseveró en el contrato de arrendamiento, puesto que percibe las rentas por dicho concepto. (...) ordenó la demolición del segundo piso del local que arrienda el recurrente, llevándose a cabo, según consta de las fotografías que rolan en autos, aduciendo eventuales mejoras en el inmueble, sin que se encuentre debidamente probado que el arrendatario haya dado su consentimiento ni autorización...

d.2) Derecho a exigir al arrendador que mantenga el mueble o inmueble en condiciones aptas para el fin pactado en el contrato (por ejemplo, si se arrienda un local comercial, y la Municipalidad respectiva niega la patente, porque el inmueble no cumple con ciertos requisitos, el arrendador debe subsanar tal situación);

d.3) Derecho a exigir al arrendador que efectúe aquellas reparaciones que no sean locativas; y aún las locativas, cuando sean de cargo del arrendador.

d.4) Derecho a exigir al arrendador que le indemnice, por las deficiencias que presente el mueble o inmueble arrendado, y que existían al momento de celebrar el contrato.

d.5) Derecho a exigir al arrendador que le libere de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada, ocasionado por un tercero, cuando sean de derecho, pues si fueren de hecho, el arrendatario deberá defenderse por sí mismo, a menos que la turbación o embarazo provengan de personas sobre las cuales el arrendador tuviere ascendiente.

d.6) Derecho a obtener del arrendador la pertinente indemnización, por los daños y perjuicios que experimente el arrendatario con motivo del contrato y sin culpa de su parte.

d.7) Derecho a pedir al Tribunal que lo autorice para retener bienes del arrendador, cuando éste le adeude indemnizaciones.

d.8) Derecho a pedir el término anticipado del contrato, si el arrendador no cumple sus obligaciones.

d.9) Derecho a pedirle al arrendador que le otorgue los recibos en los que conste el pago de la renta (lo que tiene importancia tanto para probar que pagó, como también para tramitar el salvoconducto en Notaría).

d.10) Derecho a exigir la devolución del dinero entregado por concepto de garantía, si procede. Será improcedente, si el arrendador justifica que debió invertir los dineros en reparaciones locativas.

d.11) Derecho a subarrendar, cuando el arrendatario esté premunido de esta facultad, conforme a lo estudiado.

d.12) Derecho a asistir a las asambleas de copropietarios de inmuebles acogidos a la Ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria. En efecto, todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas respectivas, sea personalmente o debidamente representado, según se establezca en el reglamento de copropiedad. Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar apoderado o, habiéndolo designado, éste no asistiere, para este efecto se entenderá que acepta que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, siempre que en el respectivo contrato así se hubiere establecido (art. 20°, inc. 1° de la Ley N° 19.537).